Finanzierung, Notar, Grundbuch, Bauantrag – alle Schritte, Dokumente, Fristen und Behörden auf einen Blick.
Haus kaufenImmobilieGrundbuchNotarFinanzierung
In Deutschland sind beim Thema Wohnen zahlreiche Behördengänge und Fristen zu beachten. Für Haus kaufen & Bauen – Finanzierung, Notar, Grundbuch, Bauantrag – führt diese Seite mit 5 Checklisten mit insgesamt 46 Schritten Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess. Alle benötigten Unterlagen, zuständigen Behörden und wichtigen Fristen finden Sie direkt im jeweiligen Schritt.
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1
Budget und Finanzierungsrahmen ermitteln
Berechnen Sie Ihr verfügbares
Eigenkapital (mind. 20-30% des Gesamtpreises). Die
Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler = 10-15%) sollten vollständig aus Eigenkapital finanziert werden. Ermitteln Sie Ihre
maximale monatliche Belastung (max. 35-40% des Netto-Haushaltseinkommens). Planen Sie einen
Puffer von 10-20% für unvorhergesehene Kosten ein.
Eigenkapital (mind. 20-30% des Gesamtpreises). Die
Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler = 10-15%) sollten vollständig aus Eigenkapital finanziert werden. Ermitteln Sie Ihre
maximale monatliche Belastung (max. 35-40% des Netto-Haushaltseinkommens). Planen Sie einen
Puffer von 10-20% für unvorhergesehene Kosten ein.
Benötigte Unterlagen
Kontoauszüge und Eigenkapitalnachweise
Nachweise über verfügbares Eigenkapital (Bankguthaben, Sparbücher, Bausparverträge).
Wo bekommen: Bei Ihrer Bank oder online im Online-Banking als PDF herunterladen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Nicht älter als 3 Monate.
Praxistipp: Sammeln Sie alle Nachweise an einem Ort - Sie benötigen diese später mehrfach für Finanzierungsgespräche und den Notar.
Wo bekommen: Bei Ihrer Bank oder online im Online-Banking als PDF herunterladen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Nicht älter als 3 Monate.
Praxistipp: Sammeln Sie alle Nachweise an einem Ort - Sie benötigen diese später mehrfach für Finanzierungsgespräche und den Notar.
Gehaltsabrechnungen
Aktuelle Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate.
Wo bekommen: Von Ihrem Arbeitgeber oder über das Lohnbüro.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Alle Einkommensquellen dokumentieren (auch Nebenverdienste, Mieteinnahmen).
Praxistipp: Bei Selbstständigen: Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten 2-3 Jahre sowie aktuelle BWA bereitlegen.
Wo bekommen: Von Ihrem Arbeitgeber oder über das Lohnbüro.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Alle Einkommensquellen dokumentieren (auch Nebenverdienste, Mieteinnahmen).
Praxistipp: Bei Selbstständigen: Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten 2-3 Jahre sowie aktuelle BWA bereitlegen.
Zuständig: Sie selbst / Finanzberater
2
Immobiliensuche starten und Angebote vergleichen
Suchen Sie auf
Immobilienportalen und bei lokalen Maklern. Definieren Sie Ihre
Suchkriterien (Lage, Größe, Zustand, Ausstattung). Prüfen Sie
Marktpreise und Bodenrichtwerte zur realistischen Preiseinschätzung. Erstellen Sie eine Shortlist mit 3-5 Favoriten. Besuchen Sie die Gegend zu verschiedenen Tageszeiten, um ein realistisches Bild von Lärm und Nachbarschaft zu erhalten.
Immobilienportalen und bei lokalen Maklern. Definieren Sie Ihre
Suchkriterien (Lage, Größe, Zustand, Ausstattung). Prüfen Sie
Marktpreise und Bodenrichtwerte zur realistischen Preiseinschätzung. Erstellen Sie eine Shortlist mit 3-5 Favoriten. Besuchen Sie die Gegend zu verschiedenen Tageszeiten, um ein realistisches Bild von Lärm und Nachbarschaft zu erhalten.
Benötigte Unterlagen
Liste mit Immobilienangeboten
Zusammenstellung Ihrer favorisierten Objekte mit Eckdaten (Adresse, Preis, Größe, Baujahr, Zustand).
Wo bekommen: Selbst erstellen aus Exposés von ImmobilienScout24, Immowelt oder lokalen Maklern.
Kosten: Kostenlos.
Praxistipp: Erstellen Sie eine Excel-Tabelle mit allen wichtigen Kriterien zum direkten Vergleich - das erleichtert die Entscheidung erheblich.
Wo bekommen: Selbst erstellen aus Exposés von ImmobilienScout24, Immowelt oder lokalen Maklern.
Kosten: Kostenlos.
Praxistipp: Erstellen Sie eine Excel-Tabelle mit allen wichtigen Kriterien zum direkten Vergleich - das erleichtert die Entscheidung erheblich.
Bodenrichtwerte
Offizielle Durchschnittswerte für Grundstücke in der Region.
Wo bekommen: Kostenlos auf www.bodenrichtwerte.org oder beim örtlichen Gutachterausschuss.
Kosten: Online kostenlos, offizielle Bescheinigung ca. 10-30 Euro.
Praxistipp: Bodenrichtwerte helfen, überteuerte Angebote zu erkennen - liegt der Quadratmeterpreis deutlich über dem Bodenrichtwert, prüfen Sie kritisch.
Wo bekommen: Kostenlos auf www.bodenrichtwerte.org oder beim örtlichen Gutachterausschuss.
Kosten: Online kostenlos, offizielle Bescheinigung ca. 10-30 Euro.
Praxistipp: Bodenrichtwerte helfen, überteuerte Angebote zu erkennen - liegt der Quadratmeterpreis deutlich über dem Bodenrichtwert, prüfen Sie kritisch.
Zuständig: Sie selbst / Makler
3
Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen
Vereinbaren Sie
Besichtigungstermine (mind. 45-60 Min. pro Objekt). Prüfen Sie systematisch:
Bausubstanz, Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Sanitär. Fordern Sie den
Energieausweis an. Machen Sie Fotos und Notizen. Bei der zweiten Besichtigung nehmen Sie einen
Bausachverständigen mit (ca. 350-500 Euro), um versteckte Mängel aufzudecken. Schauen Sie in alle Ecken.
Besichtigungstermine (mind. 45-60 Min. pro Objekt). Prüfen Sie systematisch:
Bausubstanz, Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Sanitär. Fordern Sie den
Energieausweis an. Machen Sie Fotos und Notizen. Bei der zweiten Besichtigung nehmen Sie einen
Bausachverständigen mit (ca. 350-500 Euro), um versteckte Mängel aufzudecken. Schauen Sie in alle Ecken.
Benötigte Unterlagen
Energieausweis
Dokument über den Energieverbrauch oder -bedarf der Immobilie mit Energieeffizienzklasse (A+ bis H).
Wo bekommen: Vom Verkäufer (gesetzliche Vorlage-Pflicht bei Besichtigung).
Kosten: Kostenlos für Käufer (Verkäufer trägt Kosten).
Gültig: 10 Jahre.
Wichtig: Prüfen Sie, ob es ein Verbrauchsausweis (basiert auf tatsächlichem Verbrauch) oder Bedarfsausweis (berechnet auf Basis Gebäudedaten) ist - Bedarfsausweis ist aussagekräftiger.
Praxistipp: Klassen E-H bedeuten hohe Energiekosten - kalkulieren Sie 200-400 EUR/Monat mehr für Heizung und planen Sie Sanierung ein.
Wo bekommen: Vom Verkäufer (gesetzliche Vorlage-Pflicht bei Besichtigung).
Kosten: Kostenlos für Käufer (Verkäufer trägt Kosten).
Gültig: 10 Jahre.
Wichtig: Prüfen Sie, ob es ein Verbrauchsausweis (basiert auf tatsächlichem Verbrauch) oder Bedarfsausweis (berechnet auf Basis Gebäudedaten) ist - Bedarfsausweis ist aussagekräftiger.
Praxistipp: Klassen E-H bedeuten hohe Energiekosten - kalkulieren Sie 200-400 EUR/Monat mehr für Heizung und planen Sie Sanierung ein.
Besichtigungs-Checkliste
Systematische Liste zur Prüfung aller wichtigen Punkte bei der Besichtigung.
Wo bekommen: Selbst erstellen oder kostenlose Vorlagen von Verbraucherzentrale, ADAC oder ImmobilienScout24 herunterladen.
Kosten: Kostenlos.
Praxistipp: Drucken Sie die Checkliste aus und haken Sie vor Ort alle Punkte ab - fotografieren Sie parallel jeden Raum und alle Problemstellen zur späteren Erinnerung.
Wo bekommen: Selbst erstellen oder kostenlose Vorlagen von Verbraucherzentrale, ADAC oder ImmobilienScout24 herunterladen.
Kosten: Kostenlos.
Praxistipp: Drucken Sie die Checkliste aus und haken Sie vor Ort alle Punkte ab - fotografieren Sie parallel jeden Raum und alle Problemstellen zur späteren Erinnerung.
Optionale Unterlagen
Teilungserklärung
Nur bei Eigentumswohnung. Teilungserklärung des Mehrfamilienhauses.
Wo bekommen: Vom Verkäufer oder aus dem Grundbuch.
Inhalt: Aufteilung des Gebäudes in Wohnungen, was Sondereigentum ist, was Gemeinschaftseigentum ist, Sondernutzungsrechte (z.B. Garten, Stellplatz), Stimmrechte in der Eigentümerversammlung.
Wichtig: Legt fest, was Ihnen gehört und was Gemeinschaftseigentum ist (Dach, Treppenhaus, Fassade).
Praxistipp: Prüfen Sie die Teilungserklärung VOR dem Kauf - manche enthalten ungünstige Regelungen (z.B. hohe Instandhaltungsrücklagen, Nutzungseinschränkungen wie Haustierverbot, Vermietungsverbot)!
Wo bekommen: Vom Verkäufer oder aus dem Grundbuch.
Inhalt: Aufteilung des Gebäudes in Wohnungen, was Sondereigentum ist, was Gemeinschaftseigentum ist, Sondernutzungsrechte (z.B. Garten, Stellplatz), Stimmrechte in der Eigentümerversammlung.
Wichtig: Legt fest, was Ihnen gehört und was Gemeinschaftseigentum ist (Dach, Treppenhaus, Fassade).
Praxistipp: Prüfen Sie die Teilungserklärung VOR dem Kauf - manche enthalten ungünstige Regelungen (z.B. hohe Instandhaltungsrücklagen, Nutzungseinschränkungen wie Haustierverbot, Vermietungsverbot)!
Zuständig: Verkäufer / Makler
4
Gutachter/Bausachverständigen beauftragen (dringend empfohlen)
Beauftragen Sie einen
unabhängigen Bausachverständigen für eine professionelle Objektbewertung. Der Gutachter deckt
versteckte Mängel auf und schätzt
Sanierungskosten. Kosten: 350-500 Euro (Kurzgutachten) bzw. 1.000-2.000 Euro (Vollgutachten). Das Gutachten dient als
Verhandlungsbasis für den Kaufpreis. Bei Altbauten (älter als 30 Jahre) dringend empfohlen.
GEG §47/§72/§73 – Sanierungspflichten beim Bestandskauf: Als neuer Eigentümer müssen Sie innerhalb von 2 Jahren nach Eigentumsübergang bestimmte Sanierungspflichten erfüllen (z.B. Austausch von Heizkesseln älter als 30 Jahre gemäß §72 GEG, Dämmung Dachboden gemäß §47 GEG). Lassen Sie vor dem Kauf prüfen, welche GEG-Pflichten auf Sie zukommen und kalkulieren Sie diese in den Kaufpreis ein.
unabhängigen Bausachverständigen für eine professionelle Objektbewertung. Der Gutachter deckt
versteckte Mängel auf und schätzt
Sanierungskosten. Kosten: 350-500 Euro (Kurzgutachten) bzw. 1.000-2.000 Euro (Vollgutachten). Das Gutachten dient als
Verhandlungsbasis für den Kaufpreis. Bei Altbauten (älter als 30 Jahre) dringend empfohlen.
GEG §47/§72/§73 – Sanierungspflichten beim Bestandskauf: Als neuer Eigentümer müssen Sie innerhalb von 2 Jahren nach Eigentumsübergang bestimmte Sanierungspflichten erfüllen (z.B. Austausch von Heizkesseln älter als 30 Jahre gemäß §72 GEG, Dämmung Dachboden gemäß §47 GEG). Lassen Sie vor dem Kauf prüfen, welche GEG-Pflichten auf Sie zukommen und kalkulieren Sie diese in den Kaufpreis ein.
Benötigte Unterlagen
Baugutachten
Professionelles Gutachten über den Zustand der Immobilie mit Mängelliste, Zustandsbewertung und Sanierungsempfehlungen.
Wo bekommen: Von unabhängigen Bausachverständigen (VDI-zertifiziert, TÜV-geprüft) - Suche über VDI, TÜV-Webseite oder lokale Ingenieurverbände.
Kosten: Kurzgutachten 350-500 EUR, Vollgutachten 1.000-2.000 EUR.
Dauer: Besichtigung 2-3 Stunden, Bericht nach 5-10 Werktagen.
Wichtig: Vereinbaren Sie klaren Leistungsumfang vorab.
Praxistipp: Die Investition zahlt sich meist aus - ein Gutachten, das 10.000 EUR Sanierungsbedarf aufdeckt, gibt Ihnen starke Verhandlungsargumente für Preisabschlag oder Kaufrücktritt.
Wo bekommen: Von unabhängigen Bausachverständigen (VDI-zertifiziert, TÜV-geprüft) - Suche über VDI, TÜV-Webseite oder lokale Ingenieurverbände.
Kosten: Kurzgutachten 350-500 EUR, Vollgutachten 1.000-2.000 EUR.
Dauer: Besichtigung 2-3 Stunden, Bericht nach 5-10 Werktagen.
Wichtig: Vereinbaren Sie klaren Leistungsumfang vorab.
Praxistipp: Die Investition zahlt sich meist aus - ein Gutachten, das 10.000 EUR Sanierungsbedarf aufdeckt, gibt Ihnen starke Verhandlungsargumente für Preisabschlag oder Kaufrücktritt.
GEG-Prüfung (Sanierungspflichten §47/§72/§73)
Prüfung der gesetzlichen Sanierungspflichten nach Gebäudeenergiegesetz (§47/§72/§73 GEG), die als neuer Eigentümer innerhalb von 2 Jahren nach Eigentumsübergang erfüllt werden müssen. Typische Pflichten: Austausch von Heizkesseln älter als 30 Jahre (ausgenommen Niedertemperatur- und Brennwertkessel), Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs.
Wo bekommen: Ein Energieberater oder Bausachverständiger kann die bestehenden GEG-Pflichten konkret benennen. Energieberatung z.B. über dena-Energieberatersuche (energieeffizienz-experten.de) oder Verbraucherzentrale-Beratung.
Kosten: Energieberatung ca. 200-500 EUR (oft förderfähig über BAFA).
Wichtig: Die Sanierungspflichten gelten ab Eigentumsübergang und sind unabhängig davon, ob Sie selbst einziehen oder vermieten. Bei Zuwiderhandlung drohen Bußgelder.
Praxistipp: Lassen Sie die GEG-Pflichten VOR Vertragsabschluss klären und kalkulieren Sie die Sanierungskosten in den Kaufpreis ein - das gibt Ihnen Verhandlungsspielraum.
Wo bekommen: Ein Energieberater oder Bausachverständiger kann die bestehenden GEG-Pflichten konkret benennen. Energieberatung z.B. über dena-Energieberatersuche (energieeffizienz-experten.de) oder Verbraucherzentrale-Beratung.
Kosten: Energieberatung ca. 200-500 EUR (oft förderfähig über BAFA).
Wichtig: Die Sanierungspflichten gelten ab Eigentumsübergang und sind unabhängig davon, ob Sie selbst einziehen oder vermieten. Bei Zuwiderhandlung drohen Bußgelder.
Praxistipp: Lassen Sie die GEG-Pflichten VOR Vertragsabschluss klären und kalkulieren Sie die Sanierungskosten in den Kaufpreis ein - das gibt Ihnen Verhandlungsspielraum.
Zuständig: Bausachverständiger / Gutachter / Energieberater
5
KfW-Förderung prüfen und beantragen
WICHTIG: KfW-Anträge müssen VOR Abschluss des Kaufvertrags gestellt werden – eine rückwirkende Förderung ist ausgeschlossen!
Für Bestandsimmobilien:
-
KfW 124 (Wohneigentumsprogramm): Bis zu 100.000 EUR zinsgünstiger Kredit, für alle Käufer
-
KfW 308 (Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb): Bis zu 270.000 EUR für Familien mit Kindern unter 18 Jahren (verbesserte Konditionen seit Oktober 2025)
-
KfW 261 (Bundesförderung Effiziente Gebäude): Bei Kauf von Energieeffizienzhäusern
Ablauf: Antrag online auf kfw.de stellen → KfW-Zusage erhalten → erst dann Kaufvertrag unterschreiben.
Praxistipp: Die KfW-Anträge laufen über Ihre Hausbank als Durchleitungspartner. Auch Landesförderbanken (z.B. KfB Bayern, NRW.Bank) sind oft kombinierbar – lohnt sich immer zu prüfen.
Benötigte Unterlagen
KfW-Antrag
Ãœber Hausbank einzureichen, vor Kaufvertragsabschluss
Einkommensnachweis
Für KfW 308 (Familienförderung Bestandserwerb) erforderlich
Zuständig: Hausbank (KfW-Durchleitungspartner)
6
Finanzierungsangebote einholen und vergleichen
Holen Sie Angebote von
mehreren Banken ein (Hausbank, Direktbanken, Vermittler). Achten Sie auf:
effektiven Jahreszins, Tilgungssatz (mind. 2%),
Zinsbindung (10-20 Jahre),
Sondertilgungen (mind. 5% p.a.). Vergleichen Sie die
Gesamtkosten über die Laufzeit. Lassen Sie sich eine
Finanzierungsbestätigung geben – stärkt Ihre Verhandlungsposition beim Verkäufer.
mehreren Banken ein (Hausbank, Direktbanken, Vermittler). Achten Sie auf:
effektiven Jahreszins, Tilgungssatz (mind. 2%),
Zinsbindung (10-20 Jahre),
Sondertilgungen (mind. 5% p.a.). Vergleichen Sie die
Gesamtkosten über die Laufzeit. Lassen Sie sich eine
Finanzierungsbestätigung geben – stärkt Ihre Verhandlungsposition beim Verkäufer.
Benötigte Unterlagen
Finanzierungsangebote
Konkrete Kreditangebote von Banken mit allen Konditionen (Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung, monatliche Rate, Laufzeit).
Wo bekommen: Von Hausbank, Direktbanken (ING, DKB), Bausparkassen und Vermittlern wie Dr. Klein, Interhyp (kostenlos).
Kosten: Angebote sind kostenlos und unverbindlich.
Dauer: 2-5 Werktage nach Einreichung aller Unterlagen.
Praxistipp: Holen Sie mindestens 3-5 Angebote ein - Vermittler finden oft 0,2-0,5% günstigere Zinsen, was bei 300.000 EUR über 20 Jahre mehrere Tausend Euro Ersparnis bedeutet.
Wo bekommen: Von Hausbank, Direktbanken (ING, DKB), Bausparkassen und Vermittlern wie Dr. Klein, Interhyp (kostenlos).
Kosten: Angebote sind kostenlos und unverbindlich.
Dauer: 2-5 Werktage nach Einreichung aller Unterlagen.
Praxistipp: Holen Sie mindestens 3-5 Angebote ein - Vermittler finden oft 0,2-0,5% günstigere Zinsen, was bei 300.000 EUR über 20 Jahre mehrere Tausend Euro Ersparnis bedeutet.
Finanzierungsbestätigung
Schriftliche Kreditzusage der Bank als Nachweis Ihrer Zahlungsfähigkeit.
Wo bekommen: Von der Bank nach Prüfung Ihrer Bonität und Unterlagen.
Kosten: Kostenlos.
Gültig: Meist 3-6 Monate, an konkretes Objekt gebunden.
Wichtig: Stärkt Ihre Verhandlungsposition erheblich - Sie gelten wie ein Barzahler.
Praxistipp: Lassen Sie sich die Bestätigung BEVOR Sie ein verbindliches Kaufangebot abgeben - so steht die Finanzierung sicher und Verkäufer nehmen Sie ernst.
Wo bekommen: Von der Bank nach Prüfung Ihrer Bonität und Unterlagen.
Kosten: Kostenlos.
Gültig: Meist 3-6 Monate, an konkretes Objekt gebunden.
Wichtig: Stärkt Ihre Verhandlungsposition erheblich - Sie gelten wie ein Barzahler.
Praxistipp: Lassen Sie sich die Bestätigung BEVOR Sie ein verbindliches Kaufangebot abgeben - so steht die Finanzierung sicher und Verkäufer nehmen Sie ernst.
SCHUFA-Auskunft
Bonitätsauskunft über Ihre Kreditwürdigkeit.
Wo bekommen: Online auf meineschufa.de - kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO oder Bonitätsauskunft für 29,95 EUR.
Kosten: Kostenlos (Datenkopie) oder 29,95 EUR (Bonitätsauskunft).
Dauer: Online sofort, per Post 1-2 Wochen.
Wichtig: Banken verlangen dies zur Prüfung Ihrer Bonität.
Praxistipp: Nutzen Sie die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO - sie enthält alle relevanten Informationen. Bei mehreren Finanzierungsanfragen: Eine SCHUFA-Auskunft reicht für alle Banken.
Wo bekommen: Online auf meineschufa.de - kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO oder Bonitätsauskunft für 29,95 EUR.
Kosten: Kostenlos (Datenkopie) oder 29,95 EUR (Bonitätsauskunft).
Dauer: Online sofort, per Post 1-2 Wochen.
Wichtig: Banken verlangen dies zur Prüfung Ihrer Bonität.
Praxistipp: Nutzen Sie die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO - sie enthält alle relevanten Informationen. Bei mehreren Finanzierungsanfragen: Eine SCHUFA-Auskunft reicht für alle Banken.
Zuständig: Banken / Finanzierungsvermittler
7
Kaufpreis verhandeln und Kaufangebot abgeben
Verhandeln Sie den
Kaufpreis auf Basis des Gutachtens und Marktpreisvergleichs. Argumentieren Sie mit
festgestellten Mängeln und notwendigen Modernisierungen. Starten Sie mit einem Angebot
5-15% unter dem Angebotspreis. Geben Sie ein schriftliches Kaufangebot mit
Finanzierungsvorbehalt ab – schützt Sie, falls die Bank ablehnt. Verhandeln Sie auch über Inventar, um Grunderwerbsteuer zu reduzieren.
Kaufpreis auf Basis des Gutachtens und Marktpreisvergleichs. Argumentieren Sie mit
festgestellten Mängeln und notwendigen Modernisierungen. Starten Sie mit einem Angebot
5-15% unter dem Angebotspreis. Geben Sie ein schriftliches Kaufangebot mit
Finanzierungsvorbehalt ab – schützt Sie, falls die Bank ablehnt. Verhandeln Sie auch über Inventar, um Grunderwerbsteuer zu reduzieren.
Benötigte Unterlagen
Schriftliches Kaufangebot
Formlose schriftliche Absichtserklärung zum Kauf mit Preis, Zahlungsbedingungen und Finanzierungsvorbehalt.
Wo bekommen: Selbst erstellen (kein Formular nötig) mit Angaben: Ihre Daten, Objektadresse, angebotener Kaufpreis, Finanzierungsvorbehalt, Frist zur Annahme (z.B. 7 Tage), Datum und Unterschrift.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Finanzierungsvorbehalt schützt Sie - falls Bank ablehnt, können Sie zurücktreten ohne Schadensersatz.
Praxistipp: Verhandeln Sie Inventar separat (Einbauküche, Möbel) - das reduziert die Grunderwerbsteuer, die nur auf Grundstück und Gebäude anfällt.
Wo bekommen: Selbst erstellen (kein Formular nötig) mit Angaben: Ihre Daten, Objektadresse, angebotener Kaufpreis, Finanzierungsvorbehalt, Frist zur Annahme (z.B. 7 Tage), Datum und Unterschrift.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Finanzierungsvorbehalt schützt Sie - falls Bank ablehnt, können Sie zurücktreten ohne Schadensersatz.
Praxistipp: Verhandeln Sie Inventar separat (Einbauküche, Möbel) - das reduziert die Grunderwerbsteuer, die nur auf Grundstück und Gebäude anfällt.
Optionale Unterlagen
Baugutachten
Falls vorhanden. Gutachten mit Mängelliste zur Untermauerung Ihrer Preisverhandlung.
Wo bekommen: Von Ihrem beauftragten Bausachverständigen (siehe Schritt 4).
Praxistipp: Das Gutachten ist Ihr stärkstes Verhandlungsargument - zeigen Sie es dem Verkäufer und argumentieren Sie mit den festgestellten Sanierungskosten.
Wo bekommen: Von Ihrem beauftragten Bausachverständigen (siehe Schritt 4).
Praxistipp: Das Gutachten ist Ihr stärkstes Verhandlungsargument - zeigen Sie es dem Verkäufer und argumentieren Sie mit den festgestellten Sanierungskosten.
Zuständig: Sie selbst / Verkäufer
7
Notartermin vorbereiten und Kaufvertragsentwurf prüfen
Nach Einigung erstellt der Notar den
Kaufvertragsentwurf (erhalten Sie ca. 2 Wochen vor Beurkundung). Prüfen Sie sorgfältig:
Alle Daten korrekt? Inventar aufgeführt?
Gewährleistungsausschlüsse klar formuliert? Klären Sie
Fälligkeit, Übergabetermin, Kostenverteilung. Offene Fragen VOR dem Notartermin klären – beim Termin ist die Zeit für Diskussionen begrenzt.
Gesetzliche Prüfungsfrist (§17 Abs. 2a BeurkG): Zwischen Erhalt des Kaufvertragsentwurfs und dem Beurkundungstermin sind mindestens
2 Wochen Prüfungszeit gesetzlich vorgeschrieben – diese Frist ist ein gesetzlicher Käuferschutz. Sie dient dazu, dem Käufer ausreichend Zeit zu geben, den Vertrag zu verstehen und prüfen zu lassen. Die Frist kann nur in Ausnahmefällen unterschritten werden, z.B. wenn der Käufer ausdrücklich und begründet sein Einverständnis erklärt. Niemand darf Sie unter Druck setzen, den Termin früher wahrzunehmen. Bestehen Sie auf diesem Recht und
nutzen Sie die 2 Wochen aktiv: Lassen Sie den Entwurf von einem Fachanwalt für Immobilienrecht oder einem Sachverständigen prüfen – insbesondere Gewährleistungsausschlüsse, Fälligkeitsbedingungen und Übergaberegelungen sollten gründlich analysiert werden.
Kaufvertragsentwurf (erhalten Sie ca. 2 Wochen vor Beurkundung). Prüfen Sie sorgfältig:
Alle Daten korrekt? Inventar aufgeführt?
Gewährleistungsausschlüsse klar formuliert? Klären Sie
Fälligkeit, Übergabetermin, Kostenverteilung. Offene Fragen VOR dem Notartermin klären – beim Termin ist die Zeit für Diskussionen begrenzt.
Gesetzliche Prüfungsfrist (§17 Abs. 2a BeurkG): Zwischen Erhalt des Kaufvertragsentwurfs und dem Beurkundungstermin sind mindestens
2 Wochen Prüfungszeit gesetzlich vorgeschrieben – diese Frist ist ein gesetzlicher Käuferschutz. Sie dient dazu, dem Käufer ausreichend Zeit zu geben, den Vertrag zu verstehen und prüfen zu lassen. Die Frist kann nur in Ausnahmefällen unterschritten werden, z.B. wenn der Käufer ausdrücklich und begründet sein Einverständnis erklärt. Niemand darf Sie unter Druck setzen, den Termin früher wahrzunehmen. Bestehen Sie auf diesem Recht und
nutzen Sie die 2 Wochen aktiv: Lassen Sie den Entwurf von einem Fachanwalt für Immobilienrecht oder einem Sachverständigen prüfen – insbesondere Gewährleistungsausschlüsse, Fälligkeitsbedingungen und Übergaberegelungen sollten gründlich analysiert werden.
Benötigte Unterlagen
Notarieller Kaufvertragsentwurf
Vorab-Version des Kaufvertrags zur Prüfung mit allen Vertragsdetails (Parteien, Kaufpreis, Grundstücksdaten, Inventar, Gewährleistung, Fälligkeit, Übergabe).
Wo bekommen: Vom Notar per Post oder E-Mail ca. 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin.
Kosten: Im Notarhonorar enthalten (ca. 1% des Kaufpreises).
Wichtig: Prüfen Sie alle Details gründlich - bei Privatverkauf wird meist 'gekauft wie besehen' vereinbart (keine Gewährleistung).
Praxistipp: Lesen Sie den Vertrag in Ruhe und notieren Sie Fragen - klären Sie diese VOR dem Termin telefonisch mit dem Notar, beim Termin selbst ist wenig Zeit für Diskussionen.
Wo bekommen: Vom Notar per Post oder E-Mail ca. 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin.
Kosten: Im Notarhonorar enthalten (ca. 1% des Kaufpreises).
Wichtig: Prüfen Sie alle Details gründlich - bei Privatverkauf wird meist 'gekauft wie besehen' vereinbart (keine Gewährleistung).
Praxistipp: Lesen Sie den Vertrag in Ruhe und notieren Sie Fragen - klären Sie diese VOR dem Termin telefonisch mit dem Notar, beim Termin selbst ist wenig Zeit für Diskussionen.
Grundbuchauszug
Offizieller Auszug aus dem Grundbuch mit Eigentümer, Lasten, Grundschulden und Wegerechten.
Wo bekommen: Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts oder online über das Justizportal des Bundeslandes.
Kosten: 10-20 EUR.
Dauer: 1-2 Wochen (per Post) oder sofort (online falls verfügbar).
Wichtig: Zeigt alle Belastungen und Rechte Dritter am Grundstück - unbedingt VOR Kaufvertrag prüfen!
Praxistipp: Achten Sie besonders auf Abteilung II (Lasten wie Wegerechte, Leitungsrechte) und Abteilung III (Grundschulden) - diese können den Wert erheblich mindern oder zu Problemen führen.
Wo bekommen: Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts oder online über das Justizportal des Bundeslandes.
Kosten: 10-20 EUR.
Dauer: 1-2 Wochen (per Post) oder sofort (online falls verfügbar).
Wichtig: Zeigt alle Belastungen und Rechte Dritter am Grundstück - unbedingt VOR Kaufvertrag prüfen!
Praxistipp: Achten Sie besonders auf Abteilung II (Lasten wie Wegerechte, Leitungsrechte) und Abteilung III (Grundschulden) - diese können den Wert erheblich mindern oder zu Problemen führen.
Optionale Unterlagen
Baulastenverzeichnis-Auskunft
Verzeichnis öffentlich-rechtlicher Beschränkungen und Verpflichtungen für das Grundstück (z.B. Leitungsrechte, Wegerechte, Abstandsflächen).
Wo bekommen: Beim Bauordnungsamt oder Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde.
Kosten: 10-30 EUR.
Dauer: 1-2 Wochen.
Wichtig: Nicht im Grundbuch eingetragen, aber rechtlich bindend.
Praxistipp: Besonders wichtig bei Grundstückskauf oder geplanten Umbauten - zeigt z.B. ob Sie einen Anbau errichten dürfen oder ob Leitungen Dritter über Ihr Grundstück verlaufen.
Wo bekommen: Beim Bauordnungsamt oder Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde.
Kosten: 10-30 EUR.
Dauer: 1-2 Wochen.
Wichtig: Nicht im Grundbuch eingetragen, aber rechtlich bindend.
Praxistipp: Besonders wichtig bei Grundstückskauf oder geplanten Umbauten - zeigt z.B. ob Sie einen Anbau errichten dürfen oder ob Leitungen Dritter über Ihr Grundstück verlaufen.
Zuständig: Notar
8
Notartermin wahrnehmen und Kaufvertrag beurkunden
Erscheinen Sie pünktlich zum
Notartermin (Dauer 60-90 Min.) mit
Personalausweis und
Finanzierungsbestätigung. Der Notar liest den Vertrag vor, erklärt alle Klauseln. Danach unterschreiben alle Beteiligten. Der Notar veranlasst
Auflassungsvormerkung im Grundbuch (sichert Ihren Eigentumsanspruch) und
Grunderwerbsteuerbescheid. Notarkosten: ca. 1% des Kaufpreises. Sie müssen beim Termin noch NICHT zahlen.
Auflassungsvormerkung – wichtiger Schutz für den Käufer: Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und endgültiger Grundbucheintragung. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals verkauft oder belastet. Dieser Zeitraum kann Wochen bis Monate dauern – ohne Vormerkung wäre der Käufer vollständig ungeschützt. Die Vormerkung wird vom Notar unmittelbar nach Beurkundung beim Grundbuchamt beantragt.
Notartermin (Dauer 60-90 Min.) mit
Personalausweis und
Finanzierungsbestätigung. Der Notar liest den Vertrag vor, erklärt alle Klauseln. Danach unterschreiben alle Beteiligten. Der Notar veranlasst
Auflassungsvormerkung im Grundbuch (sichert Ihren Eigentumsanspruch) und
Grunderwerbsteuerbescheid. Notarkosten: ca. 1% des Kaufpreises. Sie müssen beim Termin noch NICHT zahlen.
Auflassungsvormerkung – wichtiger Schutz für den Käufer: Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und endgültiger Grundbucheintragung. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals verkauft oder belastet. Dieser Zeitraum kann Wochen bis Monate dauern – ohne Vormerkung wäre der Käufer vollständig ungeschützt. Die Vormerkung wird vom Notar unmittelbar nach Beurkundung beim Grundbuchamt beantragt.
Benötigte Unterlagen
Personalausweis
Gültiger deutscher Personalausweis zur Identifikation beim Notartermin.
Wo bekommen: Immer dabei haben.
Kosten: Keine (bereits vorhanden).
Wichtig: Pflicht beim Notar - ohne gültigen Ausweis kann der Kaufvertrag nicht beurkundet werden.
Praxistipp: Prüfen Sie die Gültigkeit einige Tage vor dem Termin - abgelaufene Ausweise werden nicht akzeptiert und der Termin muss verschoben werden. Bei Reisepass zusätzlich aktuelle Meldebescheinigung mitbringen.
Wo bekommen: Immer dabei haben.
Kosten: Keine (bereits vorhanden).
Wichtig: Pflicht beim Notar - ohne gültigen Ausweis kann der Kaufvertrag nicht beurkundet werden.
Praxistipp: Prüfen Sie die Gültigkeit einige Tage vor dem Termin - abgelaufene Ausweise werden nicht akzeptiert und der Termin muss verschoben werden. Bei Reisepass zusätzlich aktuelle Meldebescheinigung mitbringen.
Finanzierungsbestätigung der Bank
Schriftliche Kreditzusage als Nachweis der gesicherten Finanzierung.
Wo bekommen: Von Ihrer finanzierenden Bank (siehe Schritt 5).
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Wird vom Notar zu den Akten genommen.
Praxistipp: Bringen Sie eine Kopie mit - das Original geht an den Notar.
Wo bekommen: Von Ihrer finanzierenden Bank (siehe Schritt 5).
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Wird vom Notar zu den Akten genommen.
Praxistipp: Bringen Sie eine Kopie mit - das Original geht an den Notar.
🔍 Länder-Hinweis: Notargebühren sind bundesweit einheitlich geregelt (GNotKG), die Höhe ist gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Zuständig: Notar
9
Grunderwerbsteuer bezahlen
Nach dem Notartermin erhalten Sie den
Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt (3,5% bis 6,5% je Bundesland, Stand 2026). Zahlungsfrist: ca. 4 Wochen. Nach Bezahlung stellt das Finanzamt die
Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – diese benötigt der Notar für den
Grundbucheintrag. Erst danach kann der Eigentumsübergang vollzogen werden. Planen Sie die Steuer unbedingt im Budget ein.
Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt (3,5% bis 6,5% je Bundesland, Stand 2026). Zahlungsfrist: ca. 4 Wochen. Nach Bezahlung stellt das Finanzamt die
Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – diese benötigt der Notar für den
Grundbucheintrag. Erst danach kann der Eigentumsübergang vollzogen werden. Planen Sie die Steuer unbedingt im Budget ein.
Benötigte Unterlagen
Grunderwerbsteuerbescheid
Steuerbescheid über die zu zahlende Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5% des Kaufpreises je nach Bundesland, Stand 2026).
Wo bekommen: Wird vom Finanzamt automatisch 1-3 Wochen nach Notartermin per Post zugeschickt.
Kosten: 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises (je nach Bundesland).
Zahlungsfrist: Ca. 4 Wochen nach Erhalt.
Wichtig: Ohne Bezahlung kein Grundbucheintrag möglich - der Notar benötigt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Praxistipp: Bei 300.000 EUR Kaufpreis zahlen Sie in Bayern 10.500 EUR, in NRW dagegen 19.500 EUR - die Unterschiede sind erheblich! Planen Sie diesen Betrag im Budget ein.
Wo bekommen: Wird vom Finanzamt automatisch 1-3 Wochen nach Notartermin per Post zugeschickt.
Kosten: 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises (je nach Bundesland).
Zahlungsfrist: Ca. 4 Wochen nach Erhalt.
Wichtig: Ohne Bezahlung kein Grundbucheintrag möglich - der Notar benötigt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Praxistipp: Bei 300.000 EUR Kaufpreis zahlen Sie in Bayern 10.500 EUR, in NRW dagegen 19.500 EUR - die Unterschiede sind erheblich! Planen Sie diesen Betrag im Budget ein.
Ãœberweisungsbeleg
Nachweis über die bezahlte Grunderwerbsteuer.
Wo bekommen: Von Ihrer Bank nach Ãœberweisung der Steuer ans Finanzamt.
Kosten: Kostenlos (Teil der Bankdienstleistung).
Wichtig: Bewahren Sie den Beleg für Ihre Unterlagen auf.
Praxistipp: Nach Überweisung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt diese direkt an den Notar - Sie müssen nichts weiter tun.
Wo bekommen: Von Ihrer Bank nach Ãœberweisung der Steuer ans Finanzamt.
Kosten: Kostenlos (Teil der Bankdienstleistung).
Wichtig: Bewahren Sie den Beleg für Ihre Unterlagen auf.
Praxistipp: Nach Überweisung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt diese direkt an den Notar - Sie müssen nichts weiter tun.
🔍 Länder-Hinweis: Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026): Bayern 3,5% | Sachsen 5,5% (erhöht auf 5,5% zum 01.01.2023) | Baden-Württemberg 5,0% | Niedersachsen 5,0% | Rheinland-Pfalz 5,0% | Sachsen-Anhalt 5,0% | Thüringen 5,0% (gesenkt von 6,5% auf 5,0% zum 01.01.2024) | Hamburg 5,5% | Bremen 5,5% (erhöht auf 5,5% zum 01.07.2025) | Hessen 6,0% | Mecklenburg-Vorpommern 6,0% | Berlin 6,0% | Brandenburg 6,5% | Nordrhein-Westfalen 6,5% | Saarland 6,5% | Schleswig-Holstein 6,5%. Die Unterschiede sind erheblich: bei 300.000 Euro Kaufpreis zahlen Sie in Bayern 10.500 Euro, in NRW dagegen 19.500 Euro.
Zuständig: Finanzamt
10
Kaufpreis zahlen nach Fälligkeitsmitteilung
Der Notar teilt Ihnen die
Fälligkeit des Kaufpreises mit (meist 6-10 Wochen nach Notartermin). Voraussetzungen:
Auflassungsvormerkung eingetragen, alte Lasten gelöscht,
Grunderwerbsteuer bezahlt. Ãœberweisen Sie auf das
Notaranderkonto (NICHT direkt an Verkäufer!). Der Notar leitet das Geld erst weiter, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Bis dahin sind Sie noch NICHT Eigentümer.
Fälligkeit des Kaufpreises mit (meist 6-10 Wochen nach Notartermin). Voraussetzungen:
Auflassungsvormerkung eingetragen, alte Lasten gelöscht,
Grunderwerbsteuer bezahlt. Ãœberweisen Sie auf das
Notaranderkonto (NICHT direkt an Verkäufer!). Der Notar leitet das Geld erst weiter, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Bis dahin sind Sie noch NICHT Eigentümer.
Benötigte Unterlagen
Fälligkeitsmitteilung vom Notar
Schriftliche Mitteilung des Notars, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis nun gezahlt werden kann.
Wo bekommen: Wird vom Notar automatisch per Post oder E-Mail zugeschickt, sobald Auflassungsvormerkung eingetragen, alte Lasten gelöscht und Grunderwerbsteuer bezahlt sind.
Kosten: Kostenlos (im Notarhonorar enthalten).
Dauer: Meist 6-10 Wochen nach Notartermin.
Wichtig: Enthält Bankverbindung des Notaranderkontos und genauen Betrag.
Praxistipp: Überweisen Sie NUR auf das Notaranderkonto, NIEMALS direkt an den Verkäufer - der Notar sichert, dass alle Bedingungen erfüllt sind, bevor das Geld weitergeleitet wird.
Wo bekommen: Wird vom Notar automatisch per Post oder E-Mail zugeschickt, sobald Auflassungsvormerkung eingetragen, alte Lasten gelöscht und Grunderwerbsteuer bezahlt sind.
Kosten: Kostenlos (im Notarhonorar enthalten).
Dauer: Meist 6-10 Wochen nach Notartermin.
Wichtig: Enthält Bankverbindung des Notaranderkontos und genauen Betrag.
Praxistipp: Überweisen Sie NUR auf das Notaranderkonto, NIEMALS direkt an den Verkäufer - der Notar sichert, dass alle Bedingungen erfüllt sind, bevor das Geld weitergeleitet wird.
Ãœberweisungsbeleg Kaufpreis
Nachweis über die Überweisung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto.
Wo bekommen: Von Ihrer Bank nach Überweisung (oder Online-Banking-Bestätigung).
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Bewahren Sie den Beleg sorgfältig auf - ist wichtiger Nachweis für Ihre Unterlagen.
Praxistipp: Bei Bankfinanzierung: Die Bank überweist meist direkt - Sie müssen nur die Differenz zum Eigenkapital überweisen.
Wo bekommen: Von Ihrer Bank nach Überweisung (oder Online-Banking-Bestätigung).
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Bewahren Sie den Beleg sorgfältig auf - ist wichtiger Nachweis für Ihre Unterlagen.
Praxistipp: Bei Bankfinanzierung: Die Bank überweist meist direkt - Sie müssen nur die Differenz zum Eigenkapital überweisen.
Optionale Unterlagen
Wohngebäudeversicherung
Versicherung gegen Schäden am Gebäude (Feuer, Sturm, Leitungswasser, optional Elementarschäden).
Wo bekommen: Bei Versicherungen (Check24, Verivox zum Vergleichen).
Kosten: 200-500 EUR/Jahr je nach Gebäudewert und Versicherungsumfang.
Wichtig: Viele Banken fordern Abschluss VOR Kreditauszahlung als Sicherheit.
Praxistipp: Schließen Sie frühzeitig ab - ohne Gebäudeversicherung zahlt Bank oft kein Geld aus. Vergleichen Sie Angebote und achten Sie auf Elementarschaden-Schutz (Hochwasser, Starkregen) - wird immer wichtiger.
Wo bekommen: Bei Versicherungen (Check24, Verivox zum Vergleichen).
Kosten: 200-500 EUR/Jahr je nach Gebäudewert und Versicherungsumfang.
Wichtig: Viele Banken fordern Abschluss VOR Kreditauszahlung als Sicherheit.
Praxistipp: Schließen Sie frühzeitig ab - ohne Gebäudeversicherung zahlt Bank oft kein Geld aus. Vergleichen Sie Angebote und achten Sie auf Elementarschaden-Schutz (Hochwasser, Starkregen) - wird immer wichtiger.
Zuständig: Notar / Bank
11
Grundbucheintrag abwarten und prüfen
Nach Kaufpreiszahlung beantragt der Notar die
Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt (Dauer: ländlich 4-6 Wochen, Großstadt 8-16 Wochen). Sie erhalten einen
Grundbuchauszug, der Sie als Eigentümer ausweist. Prüfen Sie: Daten korrekt? Grundschuld eingetragen? Alte Lasten gelöscht? Ab Grundbucheintrag tragen Sie alle Rechte und Pflichten. Grundbuchkosten: ca. 0,5% des Kaufpreises.
Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt (Dauer: ländlich 4-6 Wochen, Großstadt 8-16 Wochen). Sie erhalten einen
Grundbuchauszug, der Sie als Eigentümer ausweist. Prüfen Sie: Daten korrekt? Grundschuld eingetragen? Alte Lasten gelöscht? Ab Grundbucheintrag tragen Sie alle Rechte und Pflichten. Grundbuchkosten: ca. 0,5% des Kaufpreises.
Benötigte Unterlagen
Aktueller Grundbuchauszug
Offizielles Dokument mit Eintragung als neuer Eigentümer der Immobilie. Enthält drei Abteilungen: I (Eigentümer), II (Lasten wie Wegerechte), III (Grundschulden).
Wo bekommen: Wird vom Notar nach Eintragung automatisch zugeschickt oder Sie fordern ihn beim Grundbuchamt an (kostenlos für Eigentümer, ca. 10-20 EUR für Nichteigentümer).
Dauer: Ländlich 4-6 Wochen, Großstadt 8-16 Wochen (Berlin, München bis 20 Wochen).
Wichtig: Prüfen Sie alle Daten - Ihr Name korrekt geschrieben? Grundschuld für Bank eingetragen? Alte Lasten gelöscht?
Praxistipp: Ab Grundbucheintrag sind Sie Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten - Versicherungen, Grundsteuer etc. laufen nun auf Ihren Namen.
Wo bekommen: Wird vom Notar nach Eintragung automatisch zugeschickt oder Sie fordern ihn beim Grundbuchamt an (kostenlos für Eigentümer, ca. 10-20 EUR für Nichteigentümer).
Dauer: Ländlich 4-6 Wochen, Großstadt 8-16 Wochen (Berlin, München bis 20 Wochen).
Wichtig: Prüfen Sie alle Daten - Ihr Name korrekt geschrieben? Grundschuld für Bank eingetragen? Alte Lasten gelöscht?
Praxistipp: Ab Grundbucheintrag sind Sie Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten - Versicherungen, Grundsteuer etc. laufen nun auf Ihren Namen.
Rechnung Grundbuchamt
Gebührenrechnung für die Grundbucheintragung.
Wo bekommen: Wird vom Grundbuchamt per Post zugeschickt.
Kosten: Ca. 0,5% des Kaufpreises (bei 300.000 EUR ca. 1.500 EUR).
Zahlungsfrist: Ca. 4 Wochen.
Wichtig: Gesetzlich festgelegte Gebühren nach GNotKG, nicht verhandelbar.
Praxistipp: Die Kosten sind zusätzlich zu den Notarkosten - planen Sie Notar + Grundbuch zusammen mit ca. 1,5% des Kaufpreises ein.
Wo bekommen: Wird vom Grundbuchamt per Post zugeschickt.
Kosten: Ca. 0,5% des Kaufpreises (bei 300.000 EUR ca. 1.500 EUR).
Zahlungsfrist: Ca. 4 Wochen.
Wichtig: Gesetzlich festgelegte Gebühren nach GNotKG, nicht verhandelbar.
Praxistipp: Die Kosten sind zusätzlich zu den Notarkosten - planen Sie Notar + Grundbuch zusammen mit ca. 1,5% des Kaufpreises ein.
🔍 Länder-Hinweis: Grundbuchämter sind in Deutschland bei den Amtsgerichten angesiedelt. Bearbeitungszeit: Ländlich 4-6 Wochen, Großstadt 8-16 Wochen (Berlin, München bis zu 20 Wochen möglich).
Zuständig: Grundbuchamt / Notar
12
Immobilie übernehmen und Übergabeprotokoll erstellen
Vereinbaren Sie einen
Übergabetermin mit dem Verkäufer. Erstellen Sie ein
Ãœbergabeprotokoll:
Zählerstände notieren und fotografieren,
Zustand aller Räume dokumentieren,
Mängel festhalten,
alle Schlüssel übergeben lassen,
Unterlagen (Baupläne, Energieausweis, Garantien) erhalten. Beide Seiten unterschreiben. Melden Sie Zählerstände an Versorgungsunternehmen. Ab Übergabe können Sie einziehen. Termin tagsüber bei Tageslicht vereinbaren.
Übergabetermin mit dem Verkäufer. Erstellen Sie ein
Ãœbergabeprotokoll:
Zählerstände notieren und fotografieren,
Zustand aller Räume dokumentieren,
Mängel festhalten,
alle Schlüssel übergeben lassen,
Unterlagen (Baupläne, Energieausweis, Garantien) erhalten. Beide Seiten unterschreiben. Melden Sie Zählerstände an Versorgungsunternehmen. Ab Übergabe können Sie einziehen. Termin tagsüber bei Tageslicht vereinbaren.
Benötigte Unterlagen
Ãœbergabeprotokoll
Schriftliches Protokoll über Zustand der Immobilie bei Übergabe mit Zählerständen, dokumentierten Mängeln und Unterschriften beider Parteien.
Wo bekommen: Selbst erstellen (kostenlose Vorlagen von Verbraucherzentrale, ImmobilienScout24 oder ADAC herunterladen).
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Dokumentieren Sie systematisch jeden Raum, fotografieren Sie Mängel. Beide Seiten unterschreiben.
Praxistipp: Termin tagsüber bei Tageslicht vereinbaren - so sehen Sie Mängel besser. Notieren Sie alle Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung) und fotografieren Sie die Zähler. Fordern Sie ALLE Schlüssel ein (Haustür, Zimmer, Keller, Garage, Briefkasten, Fenster).
Wo bekommen: Selbst erstellen (kostenlose Vorlagen von Verbraucherzentrale, ImmobilienScout24 oder ADAC herunterladen).
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Dokumentieren Sie systematisch jeden Raum, fotografieren Sie Mängel. Beide Seiten unterschreiben.
Praxistipp: Termin tagsüber bei Tageslicht vereinbaren - so sehen Sie Mängel besser. Notieren Sie alle Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung) und fotografieren Sie die Zähler. Fordern Sie ALLE Schlüssel ein (Haustür, Zimmer, Keller, Garage, Briefkasten, Fenster).
Alle Unterlagen zur Immobilie
Komplettpaket an Dokumenten: Baupläne, Grundrisse, Energieausweis, Garantien/Gewährleistungen (Heizung, Fenster, Dach), Bedienungsanleitungen (Heizung, Geräte), Wartungsverträge, Handwerkerrechnungen.
Wo bekommen: Vom Verkäufer bei Übergabe.
Kosten: Kostenlos (Übergabe-Pflicht des Verkäufers).
Wichtig: Prüfen Sie Vollständigkeit - fehlende Unterlagen später schwer zu beschaffen.
Praxistipp: Erstellen Sie eine Checkliste und haken Sie alle übergebenen Unterlagen ab. Bewahren Sie alles sorgfältig auf - bei späteren Sanierungen oder Verkauf sind diese Gold wert.
Wo bekommen: Vom Verkäufer bei Übergabe.
Kosten: Kostenlos (Übergabe-Pflicht des Verkäufers).
Wichtig: Prüfen Sie Vollständigkeit - fehlende Unterlagen später schwer zu beschaffen.
Praxistipp: Erstellen Sie eine Checkliste und haken Sie alle übergebenen Unterlagen ab. Bewahren Sie alles sorgfältig auf - bei späteren Sanierungen oder Verkauf sind diese Gold wert.
Zuständig: Verkäufer / Sie selbst
13
Maklercourtage prüfen (WoMaklG – Wer zahlt wie viel?)
Seit
23.12.2020 gilt das
Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§656a–656d BGB, WoMaklG): Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens
50% der Courtage. Beauftragt der Verkäufer den Makler, kann er maximal die Hälfte auf den Käufer abwälzen – und zwar
erst nach Zahlung durch den Verkäufer.
Courtage-Ãœbersicht nach Bundesland (2026, Gesamtcourtage inkl. MwSt.):
- Bayern, NRW, BW, Hessen, Sachsen: ca.
7,14% (je 3,57% Käufer/Verkäufer)
- Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern: ca.
6,25% (je 3,125%)
- Berlin, Brandenburg, Bremen: üblich ca.
7,14% (geteilte Courtage)
Rechenbeispiel: Kaufpreis 400.000 EUR × 3,57% =
14.280 EUR Maklercourtage für den Käufer. Diese Summe ist nicht finanzierbar über KfW/Bank (Eigenmittel!).
Wichtig: Maklervertrag vor Unterschrift genau prüfen – wer hat den Makler beauftragt? Ist die Provisionsteilung schriftlich fixiert? Die Courtage kann steuerlich als Werbungskosten absetzbar sein (bei Vermietung) oder die Anschaffungskosten erhöhen (bei Eigennutzung → AfA).
Praxistipp: Fragen Sie den Makler schriftlich, wer ihn beauftragt hat. Zahlt der Verkäufer nicht zuerst, müssen Sie als Käufer gar nicht zahlen – das ist ein häufig übersehenes Recht nach §656c BGB.
Benötigte Unterlagen
Maklervertrag / Provisionsvereinbarung
Schriftliche Vereinbarung über Maklerleistung und Courtagehöhe.
Wo bekommen: Vom Makler vor Beginn der Vermittlungstätigkeit ausgehändigt (gesetzliche Schriftformpflicht nach §656a BGB).
Prüfen: Wer hat den Makler beauftragt (Käufer oder Verkäufer)? Wie hoch ist die Courtage (Prozentsatz + MwSt.)? Ist Provisionsteilung fixiert? Wann wird gezahlt (nach Verkäufer-Zahlung)?
Kosten: Maklercourtage ca. 3,57% des Kaufpreises für Käufer (Bundesland-abhängig).
Praxistipp: Unterschreiben Sie keinen Maklervertrag ohne vorherige Prüfung – eine versehentlich eingegangene Alleinmaklervereinbarung kann teuer werden.
Wo bekommen: Vom Makler vor Beginn der Vermittlungstätigkeit ausgehändigt (gesetzliche Schriftformpflicht nach §656a BGB).
Prüfen: Wer hat den Makler beauftragt (Käufer oder Verkäufer)? Wie hoch ist die Courtage (Prozentsatz + MwSt.)? Ist Provisionsteilung fixiert? Wann wird gezahlt (nach Verkäufer-Zahlung)?
Kosten: Maklercourtage ca. 3,57% des Kaufpreises für Käufer (Bundesland-abhängig).
Praxistipp: Unterschreiben Sie keinen Maklervertrag ohne vorherige Prüfung – eine versehentlich eingegangene Alleinmaklervereinbarung kann teuer werden.
Nachweis der Courtagezahlung des Verkäufers
Beleg, dass der Verkäufer seinen Anteil an der Maklercourtage bereits bezahlt hat.
Wann nötig: Bevor Käufer zahlt – §656c Abs. 1 S. 2 BGB: Käufer ist erst nach Zahlung des Verkäufers zur Zahlung verpflichtet.
Wo bekommen: Vom Makler oder Verkäufer auf Anfrage (Kontoauszug, Quittung).
Kosten: Kostenlos.
Praxistipp: Fordern Sie diesen Nachweis aktiv an, bevor Sie überweisen – ohne Nachweis der Verkäuferzahlung besteht keine Pflicht zur Eigenzahlung.
Wann nötig: Bevor Käufer zahlt – §656c Abs. 1 S. 2 BGB: Käufer ist erst nach Zahlung des Verkäufers zur Zahlung verpflichtet.
Wo bekommen: Vom Makler oder Verkäufer auf Anfrage (Kontoauszug, Quittung).
Kosten: Kostenlos.
Praxistipp: Fordern Sie diesen Nachweis aktiv an, bevor Sie überweisen – ohne Nachweis der Verkäuferzahlung besteht keine Pflicht zur Eigenzahlung.
🔍 Länder-Hinweis: Maklercourtage nach Bundesland unterschiedlich: Bayern, NRW, BW, Sachsen ca. 7,14% (3,57%/3,57%), Hamburg ca. 6,25% (3,125%/3,125%), Berlin, Brandenburg, Saarland ca. 7,14% (3,57%/3,57%), Bremen ca. 5,95% (bei geteilter Courtage). Seit WoMaklG 2020: Verkäufer zahlt immer mindestens 50%, Käufer maximal 50%. Courtage ist verhandelbar – beim Kauf ohne Makler entfällt sie komplett.
Zuständig: Makler / Verkäufer
14
Vorkaufsrecht und Belastungen im Grundbuch prüfen
Vor dem Kaufvertrag sind zwei wichtige Prüfungen nötig:
1. Vorkaufsrechte:
-
Gemeindliches Vorkaufsrecht (§24 BauGB): In Sanierungsgebieten, Umlegungsgebieten, bestimmten Naturschutzflächen und Gebieten mit Bebauungsplan kann die Gemeinde den Kauf übernehmen. Das Notariat oder die Gemeinde erteilt eine
Negativbescheinigung (kein Vorkaufsrecht vorhanden). Diese ist Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung.
-
Mieter-Vorkaufsrecht (§577 BGB): Gilt, wenn eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wird. Der BGH hat Mai 2025 (VIII ZR 201/23) das Recht auch auf Umwandlung in Teileigentum ausgedehnt.
2. Grundbuchbelastungen:
-
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen –
Wegerecht (andere dürfen Ihr Grundstück betreten),
Nießbrauch (lebenslanges Nutzungsrecht Dritter),
Wohnrecht (jemand darf in der Immobilie wohnen),
Reallast (wiederkehrende Zahlungspflichten)
-
Abteilung III: Hypotheken und
Grundschulden – müssen vor Kaufpreiszahlung gelöscht oder zur Übernahme vereinbart werden
Grundbuchauszug: Beim Grundbuchamt (Amtsgericht), ca. 10–20 EUR, als Eigentümer kostenlos.
Praxistipp: Bestehen Sie darauf, den vollständigen Grundbuchauszug VOR dem Notartermin zu lesen – nicht während des Termins erstmalig. Lasten in Abteilung II können den Wert der Immobilie erheblich mindern oder die Nutzung stark einschränken.
Benötigte Unterlagen
Grundbuchauszug (vollständig, aktuell)
Vollständiger Grundbuchauszug mit allen drei Abteilungen (I: Eigentümer, II: Lasten/Beschränkungen, III: Grundschulden).
Wo bekommen: Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts persönlich, per Post oder online über das Justizportal des jeweiligen Bundeslandes. Als Eigentümer kostenlos, als Dritter ca. 10–20 EUR.
Dauer: Sofort (online) oder 1–2 Wochen (per Post).
Wichtig: Prüfen Sie insbesondere Abteilung II (Wege-, Nießbrauch-, Wohnrechte, Reallasten) – diese können den Immobilienwert erheblich mindern und sind schwer zu entfernen!
Praxistipp: Lassen Sie einen Fachanwalt für Immobilienrecht die Abteilungen II und III kurz analysieren – 15 Minuten Beratung (ca. 50 EUR) können teure Überraschungen verhindern.
Wo bekommen: Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts persönlich, per Post oder online über das Justizportal des jeweiligen Bundeslandes. Als Eigentümer kostenlos, als Dritter ca. 10–20 EUR.
Dauer: Sofort (online) oder 1–2 Wochen (per Post).
Wichtig: Prüfen Sie insbesondere Abteilung II (Wege-, Nießbrauch-, Wohnrechte, Reallasten) – diese können den Immobilienwert erheblich mindern und sind schwer zu entfernen!
Praxistipp: Lassen Sie einen Fachanwalt für Immobilienrecht die Abteilungen II und III kurz analysieren – 15 Minuten Beratung (ca. 50 EUR) können teure Überraschungen verhindern.
Negativbescheinigung gemeindliches Vorkaufsrecht
Amtliche Bescheinigung der Gemeinde, dass kein gemeindliches Vorkaufsrecht nach §24 BauGB besteht.
Wo bekommen: Bei der zuständigen Gemeinde/Stadt (Baurechtsamt, Stadtplanungsamt) – Antrag wird vom Notar nach Beurkundung gestellt.
Kosten: Ca. 20–50 EUR (je nach Gemeinde).
Dauer: 1–4 Wochen.
Wichtig: Ohne Negativbescheinigung keine Grundbuchumschreibung möglich – die Gemeinde hat 3 Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben (§28 Abs. 2 BauGB, seit Baulandmobilisierungsgesetz 2021).
Praxistipp: In der Praxis macht die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht sehr selten Gebrauch – aber die Bescheinigung ist formal zwingend erforderlich.
Wo bekommen: Bei der zuständigen Gemeinde/Stadt (Baurechtsamt, Stadtplanungsamt) – Antrag wird vom Notar nach Beurkundung gestellt.
Kosten: Ca. 20–50 EUR (je nach Gemeinde).
Dauer: 1–4 Wochen.
Wichtig: Ohne Negativbescheinigung keine Grundbuchumschreibung möglich – die Gemeinde hat 3 Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben (§28 Abs. 2 BauGB, seit Baulandmobilisierungsgesetz 2021).
Praxistipp: In der Praxis macht die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht sehr selten Gebrauch – aber die Bescheinigung ist formal zwingend erforderlich.
Optionale Unterlagen
Abteilung II-Auszug mit Lastenbeschreibung
Bei Belastungen in Abteilung II. Detaillierter Auszug mit Beschreibung der eingetragenen Lasten und Rechte.
Wofür: Genauere Analyse von Wegerechten, Nießbrauch, Wohnrechten, Reallasten.
Wo bekommen: Teil des vollständigen Grundbuchauszugs (kein separates Dokument).
Praxistipp: Fordern Sie bei eingetragenen Lasten die zugrundeliegenden Bewilligungsurkunden an – diese beschreiben Inhalt und Umfang der Belastung genau.
Wofür: Genauere Analyse von Wegerechten, Nießbrauch, Wohnrechten, Reallasten.
Wo bekommen: Teil des vollständigen Grundbuchauszugs (kein separates Dokument).
Praxistipp: Fordern Sie bei eingetragenen Lasten die zugrundeliegenden Bewilligungsurkunden an – diese beschreiben Inhalt und Umfang der Belastung genau.
🔍 Länder-Hinweis: Gemeindliches Vorkaufsrecht regional unterschiedlich häufig: In Sanierungsgebieten und sozialen Erhaltungsverordnungsgebieten (Milieuschutz) besonders in Berlin, Hamburg, München aktiv. Negativbescheinigung durch Notar angefordert. Bearbeitungszeiten: Berlin/Hamburg bis 4 Wochen, ländlich meist 1 Woche.
Zuständig: Grundbuchamt / Gemeinde / Notar
15
Bundesland-Förderungen zusätzlich zu KfW prüfen
Jedes Bundesland hat eine eigene
Förderbank, die eigenständige Programme für den Immobilienerwerb anbietet – oft kombinierbar mit KfW-Förderkrediten:
-
Bayern: BayernLabo (Wohnungsbauförderprogramm, einkommensabhängig, bis 100.000 EUR)
-
NRW: NRW.BANK (Wohnraumförderung, Eigentumsmaßnahmen bis 250.000 EUR + Kinderboni)
-
Baden-Württemberg: L-Bank (Wohnraumförderung bis 160.000 EUR, Familienprogramm)
-
Hamburg: IFB Hamburg (Eigenheimförderung, einkommensabhängig)
-
Hessen: WIBank (Hessisches Wohnraumförderungsprogramm)
-
Berlin: IBB (Wohnraumförderung, Mietkauf, einkommensabhängig)
-
Niedersachsen: NBank (Wohnraumförderung, zinsgünstige Darlehen)
-
Bayern + BW: Zusätzlich
Wohnbauprämie (8,8% auf Bausparbeiträge bis max. 700 EUR/Jahr, einkommensabhängig)
Wichtig: Viele Länderprogramme sind
einkommensabhängig und bevorzugen Familien mit Kindern. Anträge müssen oft
VOR Kaufvertragsabschluss oder
VOR Baubeginn gestellt werden.
Praxistipp: Informieren Sie sich auf der Website der Förderbank Ihres Bundeslandes BEVOR Sie ein Finanzierungsgespräch mit der Hausbank führen – Fördergelder reduzieren den benötigten Bankkredit und verbessern Ihre Konditionen.
Benötigte Unterlagen
Antrag Landesförderbank (je nach Bundesland)
Förderantrag bei der Förderbank des jeweiligen Bundeslandes.
Wo stellen: Direkt bei der Landesförderbank oder über die Hausbank (analog KfW). Bayern: BayernLabo (www.bayernlabo.de), NRW: NRW.BANK (www.nrwbank.de), BW: L-Bank (www.l-bank.de), Hamburg: IFB Hamburg (www.ifbhh.de), Hessen: WIBank (www.wibank.de), Berlin: IBB (www.ibb.de), Niedersachsen: NBank (www.nbank.de).
Kosten: Antrag kostenlos.
Fristen: Muss i.d.R. VOR Kaufvertragsabschluss oder Baubeginn gestellt werden – nachträgliche Anträge werden abgelehnt!
Praxistipp: Kombinieren Sie Länderprogramm + KfW + Hausbank-Kredit für optimale Konditionen – oft sind alle drei Quellen kombinierbar.
Wo stellen: Direkt bei der Landesförderbank oder über die Hausbank (analog KfW). Bayern: BayernLabo (www.bayernlabo.de), NRW: NRW.BANK (www.nrwbank.de), BW: L-Bank (www.l-bank.de), Hamburg: IFB Hamburg (www.ifbhh.de), Hessen: WIBank (www.wibank.de), Berlin: IBB (www.ibb.de), Niedersachsen: NBank (www.nbank.de).
Kosten: Antrag kostenlos.
Fristen: Muss i.d.R. VOR Kaufvertragsabschluss oder Baubeginn gestellt werden – nachträgliche Anträge werden abgelehnt!
Praxistipp: Kombinieren Sie Länderprogramm + KfW + Hausbank-Kredit für optimale Konditionen – oft sind alle drei Quellen kombinierbar.
Optionale Unterlagen
Einkommensnachweise für Förderantrag
Gehaltsnachweise und ggf. Steuerbescheide für einkommensabhängige Länderförderprogramme.
Wo bekommen: Gehaltsabrechnungen vom Arbeitgeber, Steuerbescheid vom Finanzamt.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Einkommensgrenzen variieren stark nach Bundesland und Haushaltsgröße – prüfen Sie online den Förderrechner der jeweiligen Landesbank.
Praxistipp: Auch wenn Sie knapp über der Einkommensgrenze liegen, lohnt sich die Antragstellung – Abzüge (z.B. für Kinder, Schwerbehinderung) können zur Förderfähigkeit führen.
Wo bekommen: Gehaltsabrechnungen vom Arbeitgeber, Steuerbescheid vom Finanzamt.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Einkommensgrenzen variieren stark nach Bundesland und Haushaltsgröße – prüfen Sie online den Förderrechner der jeweiligen Landesbank.
Praxistipp: Auch wenn Sie knapp über der Einkommensgrenze liegen, lohnt sich die Antragstellung – Abzüge (z.B. für Kinder, Schwerbehinderung) können zur Förderfähigkeit führen.
Geburtsurkunden der Kinder (bei Familienprogrammen)
Geburtsurkunden aller im Haushalt lebenden minderjährigen Kinder für familienorientierte Förderprogramme.
Wo bekommen: Standesamt des Geburtsortes.
Kosten: Erstausstellung kostenlos, Nachbestellung ca. 10–12 EUR pro Urkunde.
Wofür: Nachweis des Kinderbonus in Länderprogrammen (z.B. NRW.BANK gewährt höhere Darlehen bei mehr Kindern).
Praxistipp: Lassen Sie sich bei Geburt direkt mehrere Ausfertigungen ausstellen – werden für viele Stellen benötigt.
Wo bekommen: Standesamt des Geburtsortes.
Kosten: Erstausstellung kostenlos, Nachbestellung ca. 10–12 EUR pro Urkunde.
Wofür: Nachweis des Kinderbonus in Länderprogrammen (z.B. NRW.BANK gewährt höhere Darlehen bei mehr Kindern).
Praxistipp: Lassen Sie sich bei Geburt direkt mehrere Ausfertigungen ausstellen – werden für viele Stellen benötigt.
🔍 Länder-Hinweis: Landesförderbanken: Bayern → BayernLabo | NRW → NRW.BANK | Baden-Württemberg → L-Bank | Hamburg → IFB Hamburg | Hessen → WIBank | Berlin → IBB | Niedersachsen → NBank | Sachsen → SAB | Thüringen → Thüringer Aufbaubank | Brandenburg → ILB | Rheinland-Pfalz → ISB | Saarland → SHS | Schleswig-Holstein → IB.SH | Mecklenburg-Vorpommern → LAG MV | Bremen → BAB. Einkommensgrenzen und Förderhöhen variieren stark je Bundesland und werden jährlich angepasst.
Zuständig: Landesförderbank (je nach Bundesland) / Hausbank
📋 Haus bauen (Neubau)
Schlüsselfertig mit BauträgerIndividuell mit ArchitektFertighaus vom Anbieter
1
Grundstück suchen und Bebauungsmöglichkeiten prüfen
Suchen Sie ein Grundstück über
Immobilienportale, Makler, Gemeinden oder Bauträger. Prüfen Sie:
Lage, Grundstücksgröße, Ausrichtung, Erschließung (Strom, Wasser, Gas vorhanden?). Besorgen Sie beim Bauamt den
Bebauungsplan (Was darf gebaut werden? Vorgaben zu Geschosszahl, Dachform?). Empfohlen:
Baugrund-Gutachten (ca. 500-1.500 Euro). Besuchen Sie das Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten.
Immobilienportale, Makler, Gemeinden oder Bauträger. Prüfen Sie:
Lage, Grundstücksgröße, Ausrichtung, Erschließung (Strom, Wasser, Gas vorhanden?). Besorgen Sie beim Bauamt den
Bebauungsplan (Was darf gebaut werden? Vorgaben zu Geschosszahl, Dachform?). Empfohlen:
Baugrund-Gutachten (ca. 500-1.500 Euro). Besuchen Sie das Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten.
Benötigte Unterlagen
Bebauungsplan
Offizieller Plan mit baurechtlichen Vorgaben für das Grundstück (erlaubte Bebauung, Geschosszahl, Dachform, Grenzabstände, Nutzungsart).
Wo bekommen: Beim Bauamt oder Stadtplanungsamt der Gemeinde kostenlos einsehen oder als Kopie kaufen. Oft online auf der Gemeinde-Website verfügbar.
Kosten: Einsicht kostenlos, Kopie ca. 10-30 EUR.
Wichtig: Prüfen Sie genau, was gebaut werden darf - manche Pläne schreiben z.B. nur Satteldächer oder bestimmte Dachneigungen vor.
Praxistipp: Lassen Sie sich den Plan vom Bauamt erklären - die Symbole sind für Laien schwer verständlich.
Wo bekommen: Beim Bauamt oder Stadtplanungsamt der Gemeinde kostenlos einsehen oder als Kopie kaufen. Oft online auf der Gemeinde-Website verfügbar.
Kosten: Einsicht kostenlos, Kopie ca. 10-30 EUR.
Wichtig: Prüfen Sie genau, was gebaut werden darf - manche Pläne schreiben z.B. nur Satteldächer oder bestimmte Dachneigungen vor.
Praxistipp: Lassen Sie sich den Plan vom Bauamt erklären - die Symbole sind für Laien schwer verständlich.
Grundstücksexposé
Beschreibung des Grundstücks mit Eckdaten (Größe, Lage, Preis, Erschließung, Baureife).
Wo bekommen: Von Makler, Gemeinde oder Bauträger bei Grundstücksangeboten.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Prüfen Sie, ob Erschließungskosten bereits im Preis enthalten sind oder extra anfallen (Strom, Wasser, Abwasser, Straße).
Praxistipp: Besuchen Sie das Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen - so erkennen Sie Lärmbelastung und Nachbarschaft realistisch.
Wo bekommen: Von Makler, Gemeinde oder Bauträger bei Grundstücksangeboten.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Prüfen Sie, ob Erschließungskosten bereits im Preis enthalten sind oder extra anfallen (Strom, Wasser, Abwasser, Straße).
Praxistipp: Besuchen Sie das Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen - so erkennen Sie Lärmbelastung und Nachbarschaft realistisch.
Optionale Unterlagen
Bodengutachten (Baugrundgutachten)
Dringend empfohlen! Gutachten über Bodenbeschaffenheit, Tragfähigkeit und Grundwasser (wichtig für Fundament und Keller).
Wo bekommen: Von geotechnischen Ingenieuren oder Sachverständigen (Suche über VDI oder lokale Ingenieurverbände).
Kosten: 500-1.500 EUR.
Dauer: Bohrung 1 Tag, Bericht nach 5-10 Werktagen.
Wichtig: Deckt auf: Altlasten, hoher Grundwasserspiegel (Keller nicht möglich), weicher Boden (teures Fundament nötig).
Praxistipp: Die Kosten zahlen sich aus - vermeiden Sie böse Überraschungen beim Bau, die schnell 10.000+ EUR Mehrkosten verursachen können!
Wo bekommen: Von geotechnischen Ingenieuren oder Sachverständigen (Suche über VDI oder lokale Ingenieurverbände).
Kosten: 500-1.500 EUR.
Dauer: Bohrung 1 Tag, Bericht nach 5-10 Werktagen.
Wichtig: Deckt auf: Altlasten, hoher Grundwasserspiegel (Keller nicht möglich), weicher Boden (teures Fundament nötig).
Praxistipp: Die Kosten zahlen sich aus - vermeiden Sie böse Überraschungen beim Bau, die schnell 10.000+ EUR Mehrkosten verursachen können!
Zuständig: Sie selbst / Makler / Gemeinde
2
Finanzierung planen und Kreditangebote einholen
Planen Sie
Gesamtkosten realistisch: Grundstück, Baukosten,
Baunebenkosten (15-20%),
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%, nur auf Grundstück!), Notar, Außenanlagen.
Eigenkapital: mind. 20-30%. Holen Sie Angebote von mehreren Banken ein. Achten Sie auf:
lange Zinsbindung (15-20 Jahre),
bereitstellungszinsfreie Zeit (mind. 12, besser 24 Monate), kostenlose Sondertilgungen. Planen Sie
20% Puffer für Mehrkosten ein.
Gesamtkosten realistisch: Grundstück, Baukosten,
Baunebenkosten (15-20%),
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%, nur auf Grundstück!), Notar, Außenanlagen.
Eigenkapital: mind. 20-30%. Holen Sie Angebote von mehreren Banken ein. Achten Sie auf:
lange Zinsbindung (15-20 Jahre),
bereitstellungszinsfreie Zeit (mind. 12, besser 24 Monate), kostenlose Sondertilgungen. Planen Sie
20% Puffer für Mehrkosten ein.
Benötigte Unterlagen
Finanzierungsangebote
Konkrete Kreditangebote von Banken mit allen Konditionen für Hausbau (Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung, monatliche Rate, Laufzeit, bereitstellungszinsfreie Zeit).
Wo bekommen: Von Hausbank, Direktbanken, Bausparkassen und Vermittlern wie Dr. Klein, Interhyp (kostenlos).
Kosten: Angebote kostenlos und unverbindlich.
Dauer: 2-5 Werktage.
Wichtig: Bei Neubau ist bereitstellungszinsfreie Zeit entscheidend (mind. 12, besser 24 Monate) - danach fallen 0,25% pro Monat an!
Praxistipp: Holen Sie mind. 3-5 Angebote ein - Vermittler finden oft günstigere Konditionen. Planen Sie 20% Puffer für Mehrkosten ein - beim Bau kommt fast immer etwas Unvorhergesehenes.
Wo bekommen: Von Hausbank, Direktbanken, Bausparkassen und Vermittlern wie Dr. Klein, Interhyp (kostenlos).
Kosten: Angebote kostenlos und unverbindlich.
Dauer: 2-5 Werktage.
Wichtig: Bei Neubau ist bereitstellungszinsfreie Zeit entscheidend (mind. 12, besser 24 Monate) - danach fallen 0,25% pro Monat an!
Praxistipp: Holen Sie mind. 3-5 Angebote ein - Vermittler finden oft günstigere Konditionen. Planen Sie 20% Puffer für Mehrkosten ein - beim Bau kommt fast immer etwas Unvorhergesehenes.
Kostenaufstellung Hausbau
Detaillierte Aufstellung aller Baukosten (Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten 15-20%, Grunderwerbsteuer, Notar, Außenanlagen, Möbel).
Wo bekommen: Selbst erstellen mit Angeboten von Bauträgern/Architekten. Kostenlose Rechner bei Banken und Immobilienportalen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Rechnen Sie realistisch mit allen Nebenkosten - oft werden 20-30% der Baukosten vergessen!
Praxistipp: Planen Sie 20% Puffer ein - Baukosten steigen häufig durch Sonderwünsche, Mehrarbeiten oder Preiserhöhungen bei Materialien.
Wo bekommen: Selbst erstellen mit Angeboten von Bauträgern/Architekten. Kostenlose Rechner bei Banken und Immobilienportalen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Rechnen Sie realistisch mit allen Nebenkosten - oft werden 20-30% der Baukosten vergessen!
Praxistipp: Planen Sie 20% Puffer ein - Baukosten steigen häufig durch Sonderwünsche, Mehrarbeiten oder Preiserhöhungen bei Materialien.
Eigenkapitalnachweis
Nachweise über verfügbares Eigenkapital (Kontoauszüge, Sparbücher, Bausparverträge, Depotauszüge).
Wo bekommen: Bei Ihrer Bank oder Online-Banking als PDF.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Mind. 20-30% der Gesamtkosten als Eigenkapital - je mehr, desto günstiger der Zins.
Praxistipp: Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Baunebenkosten = ca. 20-25% der Gesamtkosten) sollten komplett aus Eigenkapital finanziert werden.
Wo bekommen: Bei Ihrer Bank oder Online-Banking als PDF.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Mind. 20-30% der Gesamtkosten als Eigenkapital - je mehr, desto günstiger der Zins.
Praxistipp: Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Baunebenkosten = ca. 20-25% der Gesamtkosten) sollten komplett aus Eigenkapital finanziert werden.
Zuständig: Banken / Finanzierungsvermittler
3
Baupartner auswählen (Bauträger / Architekt / Fertighausanbieter)
Entscheiden Sie, mit wem Sie bauen:
Bauträger (schlüsselfertig, Festpreis, 6-12 Monate),
Architekt (individuell, mehr Aufwand, 12-24 Monate) oder
Fertighausanbieter (vorgefertigt, schnell, meist Festpreis). Holen Sie Angebote von mind. 3 Anbietern ein. Vergleichen Sie:
Preis, Leistungsumfang, Referenzen, Vertragsbedingungen, Zahlungsplan (nie mehr als 90% vor Abnahme!). Besuchen Sie Musterhäuser und Baustellen.
Bauträger (schlüsselfertig, Festpreis, 6-12 Monate),
Architekt (individuell, mehr Aufwand, 12-24 Monate) oder
Fertighausanbieter (vorgefertigt, schnell, meist Festpreis). Holen Sie Angebote von mind. 3 Anbietern ein. Vergleichen Sie:
Preis, Leistungsumfang, Referenzen, Vertragsbedingungen, Zahlungsplan (nie mehr als 90% vor Abnahme!). Besuchen Sie Musterhäuser und Baustellen.
Benötigte Unterlagen
Angebote mit Baubeschreibung
Detaillierte Angebote von Bauträgern/Architekten/Fertighausanbietern mit Leistungsbeschreibung (was ist im Preis enthalten?), Bauzeitplan, Zahlungsplan.
Wo bekommen: Von mindestens 3 verschiedenen Anbietern nach Anfrage und Beratungsgespräch.
Kosten: Angebote kostenlos und unverbindlich.
Dauer: 1-3 Wochen nach Erstkontakt.
Wichtig: Prüfen Sie genau, was NICHT enthalten ist (Außenanlagen, Keller, Küche, Bodenbeläge oft extra!). Zahlungsplan muss MaBV-konform sein (max. 90% vor Abnahme).
Praxistipp: Vergleichen Sie Äpfel mit Äpfeln - erstellen Sie eine Excel-Tabelle mit allen Positionen. Besuchen Sie Musterhäuser und Baustellen der Anbieter.
Wo bekommen: Von mindestens 3 verschiedenen Anbietern nach Anfrage und Beratungsgespräch.
Kosten: Angebote kostenlos und unverbindlich.
Dauer: 1-3 Wochen nach Erstkontakt.
Wichtig: Prüfen Sie genau, was NICHT enthalten ist (Außenanlagen, Keller, Küche, Bodenbeläge oft extra!). Zahlungsplan muss MaBV-konform sein (max. 90% vor Abnahme).
Praxistipp: Vergleichen Sie Äpfel mit Äpfeln - erstellen Sie eine Excel-Tabelle mit allen Positionen. Besuchen Sie Musterhäuser und Baustellen der Anbieter.
Referenzen und Bewertungen
Erfahrungsberichte und Referenzen von bisherigen Kunden des Baupartners.
Wo bekommen: Vom Anbieter erfragen, bei Google-Bewertungen, auf Bewertungsportalen (fertighauswelt.de, bauherren-schutzbund.de) oder in Facebook-Gruppen recherchieren.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Achten Sie auf Reklamationsquote, Termintreue, Nachbesserungen.
Praxistipp: Fragen Sie beim Anbieter nach Kontakten zu 2-3 Bauherren und telefonieren Sie mit diesen - echte Erfahrungen sind Gold wert!
Wo bekommen: Vom Anbieter erfragen, bei Google-Bewertungen, auf Bewertungsportalen (fertighauswelt.de, bauherren-schutzbund.de) oder in Facebook-Gruppen recherchieren.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Achten Sie auf Reklamationsquote, Termintreue, Nachbesserungen.
Praxistipp: Fragen Sie beim Anbieter nach Kontakten zu 2-3 Bauherren und telefonieren Sie mit diesen - echte Erfahrungen sind Gold wert!
Zuständig: Bauträger / Architekt / Fertighausanbieter
4
Bauvertrag prüfen und unterschreiben
Lassen Sie den
Bauvertrag von einem Fachanwalt prüfen (ca. 500-1.000 Euro). Wichtige Punkte:
Eindeutige Baubeschreibung, Festpreis, Zahlungsplan (nie mehr als 90% vor Abnahme),
Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe,
Gewährleistungsfristen (mind. 5 Jahre). Klären Sie, was NICHT im Preis enthalten ist. Empfohlen: Unabhängige
Baubegleitung (ca. 3.000-8.000 Euro) zur regelmäßigen Baustellen-Kontrolle.
Bauvertrag von einem Fachanwalt prüfen (ca. 500-1.000 Euro). Wichtige Punkte:
Eindeutige Baubeschreibung, Festpreis, Zahlungsplan (nie mehr als 90% vor Abnahme),
Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe,
Gewährleistungsfristen (mind. 5 Jahre). Klären Sie, was NICHT im Preis enthalten ist. Empfohlen: Unabhängige
Baubegleitung (ca. 3.000-8.000 Euro) zur regelmäßigen Baustellen-Kontrolle.
Benötigte Unterlagen
Bauvertrag mit Baubeschreibung
Rechtsverbindlicher Vertrag mit detaillierter Baubeschreibung, Leistungsverzeichnis, Festpreis, Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Gewährleistungsfristen.
Wo bekommen: Vom Bauträger/Architekten/Fertighausanbieter nach Angebotsphase.
Kosten: Teil des Bauauftrags.
Wichtig: UNBEDINGT von Fachanwalt für Baurecht prüfen lassen (500-1.000 EUR) - schützt vor unfairen Klauseln! Zahlungsplan muss MaBV-konform sein (max. 90% vor Abnahme).
Praxistipp: Achten Sie auf: Eindeutige Baubeschreibung (Qualität, Marken), Festpreis (keine 'ca.-Angaben'), Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe bei Verzug, mind. 5 Jahre Gewährleistung. Klären Sie, was NICHT enthalten ist (Außenanlagen, Keller, Küche oft extra!).
Wo bekommen: Vom Bauträger/Architekten/Fertighausanbieter nach Angebotsphase.
Kosten: Teil des Bauauftrags.
Wichtig: UNBEDINGT von Fachanwalt für Baurecht prüfen lassen (500-1.000 EUR) - schützt vor unfairen Klauseln! Zahlungsplan muss MaBV-konform sein (max. 90% vor Abnahme).
Praxistipp: Achten Sie auf: Eindeutige Baubeschreibung (Qualität, Marken), Festpreis (keine 'ca.-Angaben'), Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe bei Verzug, mind. 5 Jahre Gewährleistung. Klären Sie, was NICHT enthalten ist (Außenanlagen, Keller, Küche oft extra!).
Optionale Unterlagen
Vertrag Baubegleitung
Dringend empfohlen! Vertrag mit unabhängigem Bausachverständigen zur regelmäßigen Baustellenkontrolle.
Wo bekommen: Von VDI-zertifizierten Sachverständigen, TÜV oder lokalen Ingenieurbüros.
Kosten: 3.000-8.000 EUR (je nach Hausgröße und Anzahl Begehungen).
Leistung: Ca. 5-8 Baustellenbegehungen, Mängelprotokoll, Abnahmebegleitung.
Wichtig: Der Sachverständige arbeitet für SIE, nicht für den Bauträger.
Praxistipp: Die Investition lohnt sich - Baufehler rechtzeitig erkannt sparen oft 10.000+ EUR und Ärger. Mängel vor Abnahme sind leichter zu beheben als danach!
Wo bekommen: Von VDI-zertifizierten Sachverständigen, TÜV oder lokalen Ingenieurbüros.
Kosten: 3.000-8.000 EUR (je nach Hausgröße und Anzahl Begehungen).
Leistung: Ca. 5-8 Baustellenbegehungen, Mängelprotokoll, Abnahmebegleitung.
Wichtig: Der Sachverständige arbeitet für SIE, nicht für den Bauträger.
Praxistipp: Die Investition lohnt sich - Baufehler rechtzeitig erkannt sparen oft 10.000+ EUR und Ärger. Mängel vor Abnahme sind leichter zu beheben als danach!
Zuständig: Bauträger / Architekt / Anwalt
5
Bauantrag stellen und Baugenehmigung einholen
Der
Bauantrag muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten/Bauträger beim Bauamt eingereicht werden. Erforderlich:
Bauzeichnungen, Lageplan, Statik, Wärmeschutznachweis. Dauer: 6-12 Wochen (einfaches Verfahren) bis 3-6 Monate (Vollverfahren). Kosten: ca. 0,5-1% der Baukosten. Ohne Baugenehmigung darf NICHT gebaut werden. Reichen Sie den Antrag frühzeitig ein, um Verzögerungen zu vermeiden.
Bauantrag muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten/Bauträger beim Bauamt eingereicht werden. Erforderlich:
Bauzeichnungen, Lageplan, Statik, Wärmeschutznachweis. Dauer: 6-12 Wochen (einfaches Verfahren) bis 3-6 Monate (Vollverfahren). Kosten: ca. 0,5-1% der Baukosten. Ohne Baugenehmigung darf NICHT gebaut werden. Reichen Sie den Antrag frühzeitig ein, um Verzögerungen zu vermeiden.
Benötigte Unterlagen
Baugenehmigungsbescheid
Offizielle Genehmigung des Bauamts zum Bau des Hauses mit allen baulichen Auflagen.
Wo bekommen: Wird vom Bauamt nach Prüfung des Bauantrags per Post zugeschickt. Der Bauantrag muss von bauvorlageberechtigtem Architekten/Bauträger eingereicht werden (nicht von Privatpersonen).
Kosten: Ca. 0,5-1% der Baukosten (z.B. 1.500-3.000 EUR bei 300.000 EUR Baukosten).
Dauer: Ländlich 6-10 Wochen, Großstadt 12-24 Wochen (Berlin, NRW oft länger).
Wichtig: Ohne Genehmigung darf NICHT gebaut werden - sonst drohen Baustopp und Bußgelder!
Praxistipp: Reichen Sie den Antrag frühzeitig ein (4-6 Monate vor geplantem Baubeginn) - Verzögerungen sind häufig. Bescheid muss auf Baustelle ausgehängt werden.
Wo bekommen: Wird vom Bauamt nach Prüfung des Bauantrags per Post zugeschickt. Der Bauantrag muss von bauvorlageberechtigtem Architekten/Bauträger eingereicht werden (nicht von Privatpersonen).
Kosten: Ca. 0,5-1% der Baukosten (z.B. 1.500-3.000 EUR bei 300.000 EUR Baukosten).
Dauer: Ländlich 6-10 Wochen, Großstadt 12-24 Wochen (Berlin, NRW oft länger).
Wichtig: Ohne Genehmigung darf NICHT gebaut werden - sonst drohen Baustopp und Bußgelder!
Praxistipp: Reichen Sie den Antrag frühzeitig ein (4-6 Monate vor geplantem Baubeginn) - Verzögerungen sind häufig. Bescheid muss auf Baustelle ausgehängt werden.
Bauantragsunterlagen
Komplettpaket an technischen Unterlagen: Bauzeichnungen, Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Lageplan, Statikberechnungen, Wärmeschutznachweis, Baubeschreibung.
Wo bekommen: Werden vom Architekten oder Bauträger erstellt (im Bauvertrag meist enthalten).
Kosten: Bei Architekt ca. 1.500-3.000 EUR extra, bei Bauträger/Fertighaus meist im Gesamtpreis.
Wichtig: Alle Unterlagen müssen von bauvorlageberechtigter Person (Architekt, Bauingenieur) erstellt und unterschrieben sein.
Praxistipp: Fordern Sie Kopien aller eingereichten Unterlagen - wichtig für spätere Sanierungen oder Verkauf.
Wo bekommen: Werden vom Architekten oder Bauträger erstellt (im Bauvertrag meist enthalten).
Kosten: Bei Architekt ca. 1.500-3.000 EUR extra, bei Bauträger/Fertighaus meist im Gesamtpreis.
Wichtig: Alle Unterlagen müssen von bauvorlageberechtigter Person (Architekt, Bauingenieur) erstellt und unterschrieben sein.
Praxistipp: Fordern Sie Kopien aller eingereichten Unterlagen - wichtig für spätere Sanierungen oder Verkauf.
🔍 Länder-Hinweis: Baurecht ist Ländersache. Baugenehmigung Bearbeitungszeit: Ländlich 6-10 Wochen (Bayern oft schneller), Großstadt 12-24 Wochen (Berlin, NRW). Manche Bundesländer (z.B. Baden-Württemberg) haben vereinfachte Genehmigungsverfahren für Standardbauten. Gebühren sind in den Landesbauordnungen geregelt und unterscheiden sich.
Zuständig: Architekt / Bauträger / Bauamt
6
Grundstück kaufen (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch)
Sobald
Finanzierung steht und
Baugenehmigung vorliegt, kaufen Sie das Grundstück. Ablauf: Notartermin, Kaufvertrag beurkunden,
Grunderwerbsteuer zahlen (3,5-6,5%, nur auf Grundstück!), Kaufpreis zahlen, Grundbucheintrag abwarten. Bei
getrennten Verträgen (erst Grundstück, mind. 3-6 Monate warten, dann Bauvertrag) können Sie Grunderwerbsteuer auf Baukosten sparen. Mit Steuerberater klären, ob Trennung möglich ist.
Finanzierung steht und
Baugenehmigung vorliegt, kaufen Sie das Grundstück. Ablauf: Notartermin, Kaufvertrag beurkunden,
Grunderwerbsteuer zahlen (3,5-6,5%, nur auf Grundstück!), Kaufpreis zahlen, Grundbucheintrag abwarten. Bei
getrennten Verträgen (erst Grundstück, mind. 3-6 Monate warten, dann Bauvertrag) können Sie Grunderwerbsteuer auf Baukosten sparen. Mit Steuerberater klären, ob Trennung möglich ist.
Benötigte Unterlagen
Notarieller Kaufvertrag Grundstück
Beurkundeter Kaufvertrag für das Grundstück mit allen Details (Parteien, Grundstücksgröße, Kaufpreis, Fälligkeit, Lasten).
Wo bekommen: Wird beim Notartermin unterschrieben, danach erhalten Sie eine Ausfertigung per Post.
Kosten: Notarkosten ca. 1-1,5% des Grundstückspreises (bei 100.000 EUR ca. 1.000-1.500 EUR).
Wichtig: Prüfen Sie Grundbuchauszug auf Lasten (Wegerechte, Leitungsrechte).
Praxistipp: Trennung von Grundstücks- und Bauvertrag (mind. 3-6 Monate Abstand) kann Grunderwerbsteuer auf Baukosten sparen - klären Sie das mit Steuerberater, ob in Ihrem Fall möglich!
Wo bekommen: Wird beim Notartermin unterschrieben, danach erhalten Sie eine Ausfertigung per Post.
Kosten: Notarkosten ca. 1-1,5% des Grundstückspreises (bei 100.000 EUR ca. 1.000-1.500 EUR).
Wichtig: Prüfen Sie Grundbuchauszug auf Lasten (Wegerechte, Leitungsrechte).
Praxistipp: Trennung von Grundstücks- und Bauvertrag (mind. 3-6 Monate Abstand) kann Grunderwerbsteuer auf Baukosten sparen - klären Sie das mit Steuerberater, ob in Ihrem Fall möglich!
Grunderwerbsteuerbescheid Grundstück
Steuerbescheid über Grunderwerbsteuer auf den Grundstückspreis (3,5-6,5% je Bundesland).
Wo bekommen: Vom Finanzamt automatisch 1-3 Wochen nach Notartermin.
Kosten: 3,5-6,5% des Grundstückspreises.
Zahlungsfrist: Ca. 4 Wochen.
Wichtig: Bei getrenntem Kauf (erst Grundstück, dann nach 3-6 Monaten Bauvertrag) fällt Steuer NUR auf Grundstück an, nicht auf Baukosten - kann Tausende Euro sparen!
Praxistipp: Bei 100.000 EUR Grundstück zahlen Sie in Bayern 3.500 EUR, in NRW 6.500 EUR. Ohne Bezahlung kein Grundbucheintrag.
Wo bekommen: Vom Finanzamt automatisch 1-3 Wochen nach Notartermin.
Kosten: 3,5-6,5% des Grundstückspreises.
Zahlungsfrist: Ca. 4 Wochen.
Wichtig: Bei getrenntem Kauf (erst Grundstück, dann nach 3-6 Monaten Bauvertrag) fällt Steuer NUR auf Grundstück an, nicht auf Baukosten - kann Tausende Euro sparen!
Praxistipp: Bei 100.000 EUR Grundstück zahlen Sie in Bayern 3.500 EUR, in NRW 6.500 EUR. Ohne Bezahlung kein Grundbucheintrag.
Grundbuchauszug mit Eigentumseintrag
Aktualisierter Grundbuchauszug mit Ihnen als Eigentümer des Grundstücks.
Wo bekommen: Wird nach Kaufpreiszahlung und Grunderwerbsteuerzahlung vom Notar beantragt, dann vom Grundbuchamt zugeschickt.
Kosten: Ca. 0,5% des Grundstückspreises (bei 100.000 EUR ca. 500 EUR).
Dauer: 4-8 Wochen nach Kaufpreiszahlung.
Wichtig: Erst mit Grundbucheintrag sind Sie Eigentümer und dürfen bauen.
Praxistipp: Prüfen Sie, dass Grundschuld für Ihre Bank eingetragen ist und alte Lasten gelöscht wurden.
Wo bekommen: Wird nach Kaufpreiszahlung und Grunderwerbsteuerzahlung vom Notar beantragt, dann vom Grundbuchamt zugeschickt.
Kosten: Ca. 0,5% des Grundstückspreises (bei 100.000 EUR ca. 500 EUR).
Dauer: 4-8 Wochen nach Kaufpreiszahlung.
Wichtig: Erst mit Grundbucheintrag sind Sie Eigentümer und dürfen bauen.
Praxistipp: Prüfen Sie, dass Grundschuld für Ihre Bank eingetragen ist und alte Lasten gelöscht wurden.
🔍 Länder-Hinweis: Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2026): Bayern 3,5% | Sachsen 5,5% (erhöht auf 5,5% zum 01.01.2023) | Baden-Württemberg 5,0% | Niedersachsen 5,0% | Rheinland-Pfalz 5,0% | Sachsen-Anhalt 5,0% | Thüringen 5,0% (gesenkt von 6,5% auf 5,0% zum 01.01.2024) | Hamburg 5,5% | Bremen 5,5% (erhöht auf 5,5% zum 01.07.2025) | Hessen 6,0% | Mecklenburg-Vorpommern 6,0% | Berlin 6,0% | Brandenburg 6,5% | Nordrhein-Westfalen 6,5% | Saarland 6,5% | Schleswig-Holstein 6,5%. Bei getrennt gekauftem Grundstück (ohne Bauvertrag) fällt die Steuer nur auf den Grundstückswert an, nicht auf die Baukosten.
Zuständig: Notar / Finanzamt / Grundbuchamt
7
Baustelleneinrichtung und Baubeginn
Vor Baubeginn erfolgt die
Baustelleneinrichtung: Baustelle sichern, Bauschild aufstellen,
Baustrom und Bauwasser anschließen (Kosten ca. 1.000-3.000 Euro, Bearbeitungszeit 1-4 Wochen). Melden Sie den
Baubeginn beim Bauamt (Pflicht!). Planen Sie regelmäßige
Baustellenbegehungen (alle 1-2 Wochen) ein und dokumentieren Sie mit Fotos. Schließen Sie
Bauherrenhaftpflicht- und Feuerrohbauversicherung ab (ca. 100-200 Euro).
Baustelleneinrichtung: Baustelle sichern, Bauschild aufstellen,
Baustrom und Bauwasser anschließen (Kosten ca. 1.000-3.000 Euro, Bearbeitungszeit 1-4 Wochen). Melden Sie den
Baubeginn beim Bauamt (Pflicht!). Planen Sie regelmäßige
Baustellenbegehungen (alle 1-2 Wochen) ein und dokumentieren Sie mit Fotos. Schließen Sie
Bauherrenhaftpflicht- und Feuerrohbauversicherung ab (ca. 100-200 Euro).
Benötigte Unterlagen
Baugenehmigungsbescheid
Kopie der Baugenehmigung, die während der gesamten Bauzeit auf der Baustelle ausgehängt werden muss (gesetzliche Pflicht!).
Wo bekommen: Vom Bauamt (siehe Schritt 5) - bringen Sie die Ausfertigung zur Baustelle mit.
Kosten: Bereits bezahlt.
Wichtig: Muss für Kontrollen jederzeit sichtbar und zugänglich sein, sonst droht Bußgeld.
Praxistipp: Hängen Sie die Genehmigung wetterfest in einer Klarsichthülle an gut sichtbarer Stelle auf (z.B. am Bauzaun oder provisorischen Bauschild).
Wo bekommen: Vom Bauamt (siehe Schritt 5) - bringen Sie die Ausfertigung zur Baustelle mit.
Kosten: Bereits bezahlt.
Wichtig: Muss für Kontrollen jederzeit sichtbar und zugänglich sein, sonst droht Bußgeld.
Praxistipp: Hängen Sie die Genehmigung wetterfest in einer Klarsichthülle an gut sichtbarer Stelle auf (z.B. am Bauzaun oder provisorischen Bauschild).
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Versicherung gegen Personen- und Sachschäden auf der Baustelle (z.B. Passant verletzt sich, Nachbarhaus wird beschädigt).
Wo bekommen: Bei Ihrer Privathaftpflicht-Versicherung als Zusatz oder bei Versicherungsmaklern.
Kosten: Ca. 50-100 EUR einmalig für die Bauzeit.
Wichtig: PFLICHT für jeden Bauherrn - ohne haften Sie unbegrenzt mit Privatvermögen!
Praxistipp: Schließen Sie die Versicherung VOR Baubeginn ab - ab dem Moment, wo die erste Schaufel Erde bewegt wird, sind Sie haftbar.
Wo bekommen: Bei Ihrer Privathaftpflicht-Versicherung als Zusatz oder bei Versicherungsmaklern.
Kosten: Ca. 50-100 EUR einmalig für die Bauzeit.
Wichtig: PFLICHT für jeden Bauherrn - ohne haften Sie unbegrenzt mit Privatvermögen!
Praxistipp: Schließen Sie die Versicherung VOR Baubeginn ab - ab dem Moment, wo die erste Schaufel Erde bewegt wird, sind Sie haftbar.
Feuerrohbauversicherung
Versicherung gegen Brandschäden während der Bauphase (Rohbau ist nicht bewohnbar, daher spezielle Versicherung nötig).
Wo bekommen: Bei Ihrer künftigen Wohngebäudeversicherung als Vorstufe oder bei Versicherungsmaklern.
Kosten: Ca. 50-100 EUR einmalig.
Wichtig: Rohbau ist nicht durch normale Gebäudeversicherung geschützt.
Praxistipp: Kombinieren Sie Bauherrenhaftpflicht + Feuerrohbau + später Wohngebäudeversicherung beim gleichen Anbieter - oft gibt es Paketrabatte.
Wo bekommen: Bei Ihrer künftigen Wohngebäudeversicherung als Vorstufe oder bei Versicherungsmaklern.
Kosten: Ca. 50-100 EUR einmalig.
Wichtig: Rohbau ist nicht durch normale Gebäudeversicherung geschützt.
Praxistipp: Kombinieren Sie Bauherrenhaftpflicht + Feuerrohbau + später Wohngebäudeversicherung beim gleichen Anbieter - oft gibt es Paketrabatte.
Optionale Unterlagen
Anschlussbestätigung Baustrom und Bauwasser
Falls noch nicht vorhanden. Bestätigung über die Bereitstellung von Baustrom und Bauwasser auf der Baustelle.
Wo bekommen: Bei örtlichen Versorgungsunternehmen (Stadtwerke) beantragen - Bauträger übernimmt das oft.
Kosten: 1.000-3.000 EUR je nach Entfernung zum Netz.
Dauer: 1-4 Wochen Bearbeitungszeit.
Wichtig: Ohne Strom und Wasser kann nicht gebaut werden.
Praxistipp: Beantragen Sie frühzeitig (6-8 Wochen vor Baubeginn) - Verzögerungen sind häufig.
Wo bekommen: Bei örtlichen Versorgungsunternehmen (Stadtwerke) beantragen - Bauträger übernimmt das oft.
Kosten: 1.000-3.000 EUR je nach Entfernung zum Netz.
Dauer: 1-4 Wochen Bearbeitungszeit.
Wichtig: Ohne Strom und Wasser kann nicht gebaut werden.
Praxistipp: Beantragen Sie frühzeitig (6-8 Wochen vor Baubeginn) - Verzögerungen sind häufig.
Zuständig: Bauträger / Bauunternehmen / Sie selbst
8
Baufortschritt kontrollieren und Zahlungen nach Baufortschritt leisten
Kontrollieren Sie regelmäßig den
Baufortschritt (mind. alle 2 Wochen). Optional: Unabhängige
Baubegleitung (ca. 3.000-8.000 Euro). Zahlen Sie Raten NUR nach
tatsächlich erbrachten Bauleistungen gemäß Zahlungsplan (max. 90% vor Abnahme nach MaBV). Bei Mängeln: Zahlung zurückhalten. Zahlen Sie NIE im Voraus – behalten Sie mind. 5-10% bis zur Abnahme ein.
Baufortschritt (mind. alle 2 Wochen). Optional: Unabhängige
Baubegleitung (ca. 3.000-8.000 Euro). Zahlen Sie Raten NUR nach
tatsächlich erbrachten Bauleistungen gemäß Zahlungsplan (max. 90% vor Abnahme nach MaBV). Bei Mängeln: Zahlung zurückhalten. Zahlen Sie NIE im Voraus – behalten Sie mind. 5-10% bis zur Abnahme ein.
Benötigte Unterlagen
Zahlungsplan aus Bauvertrag
Übersicht über fällige Zahlungen nach Baufortschritt (z.B. nach Bodenplatte 30%, nach Rohbau 50%, nach Dach 70% etc.).
Wo bekommen: Ist Teil Ihres Bauvertrags (siehe Schritt 4).
Kosten: Im Bauvertrag enthalten.
Wichtig: Zahlungsplan muss MaBV-konform sein (Makler- und Bauträgerverordnung) - max. 90% vor Abnahme! Zahlen Sie NUR nach tatsächlich erbrachter Leistung, NIE im Voraus.
Praxistipp: Prüfen Sie vor jeder Zahlung persönlich auf der Baustelle oder durch Baubegleiter, ob die Leistung vollständig erbracht ist. Bei Mängeln: Zahlung anteilig zurückhalten (z.B. 10-20% der Rate).
Wo bekommen: Ist Teil Ihres Bauvertrags (siehe Schritt 4).
Kosten: Im Bauvertrag enthalten.
Wichtig: Zahlungsplan muss MaBV-konform sein (Makler- und Bauträgerverordnung) - max. 90% vor Abnahme! Zahlen Sie NUR nach tatsächlich erbrachter Leistung, NIE im Voraus.
Praxistipp: Prüfen Sie vor jeder Zahlung persönlich auf der Baustelle oder durch Baubegleiter, ob die Leistung vollständig erbracht ist. Bei Mängeln: Zahlung anteilig zurückhalten (z.B. 10-20% der Rate).
Rechnungen der Baufirmen
Offizielle Rechnungen vom Bauträger für die erbrachten Bauleistungen gemäß Zahlungsplan.
Wo bekommen: Vom Bauträger/Bauunternehmen nach Fertigstellung der jeweiligen Bauphase per Post oder E-Mail.
Kosten: Entspricht Zahlungsplan.
Wichtig: Prüfen Sie jede Rechnung auf Korrektheit (Position, Betrag, Leistung erbracht?). Überweisen Sie innerhalb der Zahlungsfrist (meist 2-4 Wochen).
Praxistipp: Bewahren Sie alle Rechnungen und Überweisungsbelege sorgfältig auf - wichtig für spätere Gewährleistungsansprüche und Steuererklärung (AfA).
Wo bekommen: Vom Bauträger/Bauunternehmen nach Fertigstellung der jeweiligen Bauphase per Post oder E-Mail.
Kosten: Entspricht Zahlungsplan.
Wichtig: Prüfen Sie jede Rechnung auf Korrektheit (Position, Betrag, Leistung erbracht?). Überweisen Sie innerhalb der Zahlungsfrist (meist 2-4 Wochen).
Praxistipp: Bewahren Sie alle Rechnungen und Überweisungsbelege sorgfältig auf - wichtig für spätere Gewährleistungsansprüche und Steuererklärung (AfA).
Optionale Unterlagen
Protokolle der Baubegleitung
Falls Sie Baubegleitung beauftragt haben. Mängelprotokolle und Fortschrittsberichte des unabhängigen Bausachverständigen nach jeder Begehung.
Wo bekommen: Von Ihrem beauftragten Sachverständigen (siehe Schritt 4).
Kosten: Im Baubegleitungsvertrag enthalten (3.000-8.000 EUR).
Wichtig: Die Protokolle sind Grundlage für Mängelbehebung und Zahlungen.
Praxistipp: Leiten Sie Mängelprotokolle sofort an Bauträger weiter mit Fristsetzung zur Behebung (meist 2-4 Wochen). Dokumentieren Sie alles schriftlich!
Wo bekommen: Von Ihrem beauftragten Sachverständigen (siehe Schritt 4).
Kosten: Im Baubegleitungsvertrag enthalten (3.000-8.000 EUR).
Wichtig: Die Protokolle sind Grundlage für Mängelbehebung und Zahlungen.
Praxistipp: Leiten Sie Mängelprotokolle sofort an Bauträger weiter mit Fristsetzung zur Behebung (meist 2-4 Wochen). Dokumentieren Sie alles schriftlich!
Zuständig: Bauträger / Bauunternehmen / Architekt
9
Bauabnahme durchführen und Abnahmeprotokoll erstellen
Nach Fertigstellung erfolgt die
förmliche Bauabnahme. Nehmen Sie einen
Bausachverständigen mit (ca. 500-800 Euro). Besichtigen Sie alle Räume, prüfen Sie
Funktionsfähigkeit aller Anlagen, dokumentieren Sie
Mängel im Abnahmeprotokoll (fotografieren!). Unterschreiben Sie NUR bei unwesentlichen Mängeln. Mit Abnahme beginnt die
Gewährleistungsfrist (5 Jahre bei VOB/B). Nehmen Sie sich mind. 3-4 Stunden Zeit.
förmliche Bauabnahme. Nehmen Sie einen
Bausachverständigen mit (ca. 500-800 Euro). Besichtigen Sie alle Räume, prüfen Sie
Funktionsfähigkeit aller Anlagen, dokumentieren Sie
Mängel im Abnahmeprotokoll (fotografieren!). Unterschreiben Sie NUR bei unwesentlichen Mängeln. Mit Abnahme beginnt die
Gewährleistungsfrist (5 Jahre bei VOB/B). Nehmen Sie sich mind. 3-4 Stunden Zeit.
Benötigte Unterlagen
Abnahmeprotokoll
Offizielles Protokoll über den Zustand des Hauses bei Bauabnahme mit dokumentierten Mängeln und Unterschriften beider Parteien.
Wo bekommen: Wird beim Abnahmetermin gemeinsam erstellt - Bauträger bringt Formular mit.
Kosten: Im Bauvertrag enthalten.
Wichtig: Mit Ihrer Unterschrift beginnt die Gewährleistungsfrist (4-5 Jahre) und Sie müssen die Schlusszahlung leisten. Unterschreiben Sie NUR bei unwesentlichen Mängeln! Bei erheblichen Mängeln: Abnahme verweigern.
Praxistipp: Nehmen Sie unbedingt einen Bausachverständigen mit (500-800 EUR) - der findet Mängel, die Laien übersehen. Fotografieren Sie ALLE Mängel. Nehmen Sie sich mind. 3-4 Stunden Zeit für die Abnahme.
Wo bekommen: Wird beim Abnahmetermin gemeinsam erstellt - Bauträger bringt Formular mit.
Kosten: Im Bauvertrag enthalten.
Wichtig: Mit Ihrer Unterschrift beginnt die Gewährleistungsfrist (4-5 Jahre) und Sie müssen die Schlusszahlung leisten. Unterschreiben Sie NUR bei unwesentlichen Mängeln! Bei erheblichen Mängeln: Abnahme verweigern.
Praxistipp: Nehmen Sie unbedingt einen Bausachverständigen mit (500-800 EUR) - der findet Mängel, die Laien übersehen. Fotografieren Sie ALLE Mängel. Nehmen Sie sich mind. 3-4 Stunden Zeit für die Abnahme.
Optionale Unterlagen
Gutachten des Bausachverständigen zur Abnahme
Dringend empfohlen! Detailliertes Gutachten mit professioneller Mängeldokumentation zur Bauabnahme.
Wo bekommen: Von einem unabhängigen Bausachverständigen, den Sie zur Abnahme mitnehmen.
Kosten: 500-800 EUR.
Dauer: Besichtigung 2-3 Stunden, Bericht nach 3-5 Werktagen.
Wichtig: Der Sachverständige prüft systematisch alle Gewerke und findet versteckte Mängel (Risse, Feuchtigkeit, Funktionsprobleme).
Praxistipp: Die Investition lohnt sich - Mängel, die VOR Abnahme dokumentiert sind, MUSS der Bauträger kostenfrei beheben. Nach Abnahme ist Beweis schwierig!
Wo bekommen: Von einem unabhängigen Bausachverständigen, den Sie zur Abnahme mitnehmen.
Kosten: 500-800 EUR.
Dauer: Besichtigung 2-3 Stunden, Bericht nach 3-5 Werktagen.
Wichtig: Der Sachverständige prüft systematisch alle Gewerke und findet versteckte Mängel (Risse, Feuchtigkeit, Funktionsprobleme).
Praxistipp: Die Investition lohnt sich - Mängel, die VOR Abnahme dokumentiert sind, MUSS der Bauträger kostenfrei beheben. Nach Abnahme ist Beweis schwierig!
🔍 Länder-Hinweis: Bei VOB/B-Verträgen beträgt die Gewährleistungsfrist 4 Jahre ab Abnahme, bei BGB-Verträgen 5 Jahre. Die Abnahme muss innerhalb von 12 Werktagen nach Aufforderung durch den Bauträger erfolgen (VOB/B § 12), sonst gilt sie als stillschweigend erfolgt – also Fristen beachten!
Zuständig: Bauträger / Architekt / Bausachverständiger
10
Mängel nachbessern lassen und Schlusszahlung leisten
Der Bauträger hat nach
schriftlicher Mängelanzeige (per Einschreiben) eine
Frist zur Nachbesserung (meist 2-4 Wochen). Nach erfolgreicher Mängelbeseitigung:
Erneute Abnahme (Nachbesichtigungsprotokoll), Freigabe der Schlusszahlung. Behalten Sie
3-5% der Schlusszahlung für 1-2 Monate zurück. Bewahren Sie alle Protokolle und Fotos auf. Legen Sie ein Rücklagen-Konto für spätere Gewährleistungsmängel an.
schriftlicher Mängelanzeige (per Einschreiben) eine
Frist zur Nachbesserung (meist 2-4 Wochen). Nach erfolgreicher Mängelbeseitigung:
Erneute Abnahme (Nachbesichtigungsprotokoll), Freigabe der Schlusszahlung. Behalten Sie
3-5% der Schlusszahlung für 1-2 Monate zurück. Bewahren Sie alle Protokolle und Fotos auf. Legen Sie ein Rücklagen-Konto für spätere Gewährleistungsmängel an.
Benötigte Unterlagen
Schriftliche Mängelanzeige
Formelle Aufforderung an Bauträger zur Behebung der bei Abnahme festgestellten Mängel mit Fristsetzung.
Wo bekommen: Selbst erstellen (schriftlich per Einschreiben/Rückschein an Bauträger).
Kosten: Porto ca. 5 EUR (Einschreiben).
Wichtig: Listen Sie alle Mängel aus Abnahmeprotokoll auf, setzen Sie realistische Frist (meist 2-4 Wochen), drohen Sie Ersatzvornahme oder Minderung an bei Nichtbehebung.
Praxistipp: Versenden Sie per Einschreiben mit Rückschein - so haben Sie Beweis, dass Bauträger die Mängelanzeige erhalten hat. Bewahren Sie Kopie und Rückschein auf!
Wo bekommen: Selbst erstellen (schriftlich per Einschreiben/Rückschein an Bauträger).
Kosten: Porto ca. 5 EUR (Einschreiben).
Wichtig: Listen Sie alle Mängel aus Abnahmeprotokoll auf, setzen Sie realistische Frist (meist 2-4 Wochen), drohen Sie Ersatzvornahme oder Minderung an bei Nichtbehebung.
Praxistipp: Versenden Sie per Einschreiben mit Rückschein - so haben Sie Beweis, dass Bauträger die Mängelanzeige erhalten hat. Bewahren Sie Kopie und Rückschein auf!
Protokoll über Mängelbeseitigung
Dokumentation der nachgebesserten Mängel nach erneuter Besichtigung (Nachbesichtigung).
Wo bekommen: Erstellen Sie gemeinsam mit Bauträger bei Nachbesichtigung oder beauftragen Sie Bausachverständigen.
Kosten: Bei Sachverständigen-Begleitung ca. 200-400 EUR.
Wichtig: Prüfen Sie jeden Mangel einzeln - ist er vollständig behoben? Dokumentieren Sie mit Fotos. Erst nach erfolgreicher Mängelbeseitigung Schlusszahlung freigeben.
Praxistipp: Behalten Sie 3-5% der Schlusszahlung für 1-2 Monate zurück - falls neue Mängel auftauchen oder Nachbesserungen unvollständig sind.
Wo bekommen: Erstellen Sie gemeinsam mit Bauträger bei Nachbesichtigung oder beauftragen Sie Bausachverständigen.
Kosten: Bei Sachverständigen-Begleitung ca. 200-400 EUR.
Wichtig: Prüfen Sie jeden Mangel einzeln - ist er vollständig behoben? Dokumentieren Sie mit Fotos. Erst nach erfolgreicher Mängelbeseitigung Schlusszahlung freigeben.
Praxistipp: Behalten Sie 3-5% der Schlusszahlung für 1-2 Monate zurück - falls neue Mängel auftauchen oder Nachbesserungen unvollständig sind.
Zahlungsbestätigung Schlusszahlung
Überweisungsbeleg über die finale Zahlung an den Bauträger.
Wo bekommen: Von Ihrer Bank nach Ãœberweisung.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Zahlen Sie die Schlusszahlung erst nach erfolgreicher Mängelbeseitigung. Behalten Sie 3-5% der Summe für 1-2 Monate als Sicherheit zurück.
Praxistipp: Bewahren Sie alle Zahlungsbelege, Protokolle und Fotos sorgfältig auf - wichtig für spätere Gewährleistungsansprüche während der 4-5 Jahre Gewährleistungsfrist.
Wo bekommen: Von Ihrer Bank nach Ãœberweisung.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Zahlen Sie die Schlusszahlung erst nach erfolgreicher Mängelbeseitigung. Behalten Sie 3-5% der Summe für 1-2 Monate als Sicherheit zurück.
Praxistipp: Bewahren Sie alle Zahlungsbelege, Protokolle und Fotos sorgfältig auf - wichtig für spätere Gewährleistungsansprüche während der 4-5 Jahre Gewährleistungsfrist.
Zuständig: Bauträger / Handwerker
11
Einzug vorbereiten und Versorgungsverträge abschließen
Vor Einzug
Versorgungsverträge abschließen: Strom, Gas, Wasser, Internet/Telefon (2-4 Wochen Vorlauf!), Müllabfuhr.
Versicherungen abschließen:
Wohngebäudeversicherung (Pflicht bei Finanzierung), Hausratversicherung, ggf. Elementarschadenversicherung. Zählerstände notieren.
Wohnsitz ummelden (innerhalb 14 Tage). Schließen Sie Versorgungsverträge 4-6 Wochen vor Einzug ab, um teure Grundversorger-Tarife zu vermeiden.
Versorgungsverträge abschließen: Strom, Gas, Wasser, Internet/Telefon (2-4 Wochen Vorlauf!), Müllabfuhr.
Versicherungen abschließen:
Wohngebäudeversicherung (Pflicht bei Finanzierung), Hausratversicherung, ggf. Elementarschadenversicherung. Zählerstände notieren.
Wohnsitz ummelden (innerhalb 14 Tage). Schließen Sie Versorgungsverträge 4-6 Wochen vor Einzug ab, um teure Grundversorger-Tarife zu vermeiden.
Benötigte Unterlagen
Versorgungsverträge
Verträge mit Strom-, Gas-, Wasser- und Internetanbietern.
Wo bekommen: Online bei Vergleichsportalen (Check24, Verivox) günstige Anbieter finden und direkt abschließen. Wasser meist bei Stadtwerken (Monopol). Müllabfuhr bei Gemeinde anmelden.
Kosten: Je nach Tarif und Verbrauch.
Dauer: Online sofort, Aktivierung 2-4 Wochen.
Wichtig: Schließen Sie Verträge 4-6 Wochen VOR Einzug ab - sonst landen Sie automatisch beim teuren Grundversorger!
Praxistipp: Notieren Sie bei Einzug alle Zählerstände und fotografieren Sie die Zähler - Startpunkt für Abrechnung.
Wo bekommen: Online bei Vergleichsportalen (Check24, Verivox) günstige Anbieter finden und direkt abschließen. Wasser meist bei Stadtwerken (Monopol). Müllabfuhr bei Gemeinde anmelden.
Kosten: Je nach Tarif und Verbrauch.
Dauer: Online sofort, Aktivierung 2-4 Wochen.
Wichtig: Schließen Sie Verträge 4-6 Wochen VOR Einzug ab - sonst landen Sie automatisch beim teuren Grundversorger!
Praxistipp: Notieren Sie bei Einzug alle Zählerstände und fotografieren Sie die Zähler - Startpunkt für Abrechnung.
Wohngebäudeversicherung
Versicherung gegen Schäden am Haus (Feuer, Sturm, Leitungswasser, Hagel).
Wo bekommen: Online bei Versicherungsvergleichsportalen oder direkt bei Versicherungen (Allianz, HUK, Gothaer etc.).
Kosten: Ca. 200-600 EUR/Jahr (je nach Wohnfläche, Wert, Region).
Wichtig: PFLICHT bei Bankfinanzierung - Bank fordert Nachweis. Optional: Elementarschadenversicherung (Hochwasser, Erdbeben) gegen Aufpreis.
Praxistipp: Schließen Sie ab, sobald Sie Eigentümer sind (Grundbucheintrag) - ab diesem Moment haften Sie für alle Schäden!
Wo bekommen: Online bei Versicherungsvergleichsportalen oder direkt bei Versicherungen (Allianz, HUK, Gothaer etc.).
Kosten: Ca. 200-600 EUR/Jahr (je nach Wohnfläche, Wert, Region).
Wichtig: PFLICHT bei Bankfinanzierung - Bank fordert Nachweis. Optional: Elementarschadenversicherung (Hochwasser, Erdbeben) gegen Aufpreis.
Praxistipp: Schließen Sie ab, sobald Sie Eigentümer sind (Grundbucheintrag) - ab diesem Moment haften Sie für alle Schäden!
Wohnungsgeberbestätigung
Bestätigung, dass Sie in der neuen Immobilie wohnen (für Ummeldung beim Bürgeramt innerhalb 14 Tage Pflicht).
Wo bekommen: Bei selbstgenutztem Eigentum: Selbst ausfüllen und unterschreiben (Formular auf Bürgeramt-Website). Bei Miete: Vermieter unterschreibt.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Ohne Bestätigung keine Ummeldung möglich - Bußgeld bis 1.000 EUR bei verspäteter Ummeldung (über 14 Tage)!
Praxistipp: Formular vorher online herunterladen und ausgefüllt zum Bürgeramt mitbringen - spart Wartezeit.
Wo bekommen: Bei selbstgenutztem Eigentum: Selbst ausfüllen und unterschreiben (Formular auf Bürgeramt-Website). Bei Miete: Vermieter unterschreibt.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Ohne Bestätigung keine Ummeldung möglich - Bußgeld bis 1.000 EUR bei verspäteter Ummeldung (über 14 Tage)!
Praxistipp: Formular vorher online herunterladen und ausgefüllt zum Bürgeramt mitbringen - spart Wartezeit.
Optionale Unterlagen
Hausratversicherung
Optional aber empfohlen. Versicherung gegen Schäden an Ihrem Hausrat (Möbel, Elektrogeräte, Kleidung) durch Einbruch, Feuer, Leitungswasser.
Wo bekommen: Online bei Vergleichsportalen oder Versicherungen.
Kosten: Ca. 50-150 EUR/Jahr (je nach Wohnfläche und Wert).
Wichtig: Deckt nur bewegliche Gegenstände, nicht das Gebäude (dafür Wohngebäudeversicherung).
Praxistipp: Schließen Sie ab, bevor Sie Möbel reinbringen - ab dem Moment besteht Diebstahlrisiko.
Wo bekommen: Online bei Vergleichsportalen oder Versicherungen.
Kosten: Ca. 50-150 EUR/Jahr (je nach Wohnfläche und Wert).
Wichtig: Deckt nur bewegliche Gegenstände, nicht das Gebäude (dafür Wohngebäudeversicherung).
Praxistipp: Schließen Sie ab, bevor Sie Möbel reinbringen - ab dem Moment besteht Diebstahlrisiko.
Zuständig: Versorgungsunternehmen / Versicherungen / Sie selbst
12
Grundbucheintragung des fertigen Hauses veranlassen
Nach Fertigstellung müssen Sie das
fertiggestellte Gebäude im Grundbuch eintragen lassen. Der Notar veranlasst:
Gebäude-Wertermittlung, Eintragung im Grundbuch, ggf. Anpassung der Grundschuld-Höhe. Wichtig für
Versicherungen, spätere Verkäufe, Beleihungen. Dauer: ca. 4-8 Wochen. Kosten: ca. 0,5% des Gebäudewertes. Beantragen Sie einen aktualisierten Grundbuchauszug für Versicherungsverträge und Kreditanträge.
fertiggestellte Gebäude im Grundbuch eintragen lassen. Der Notar veranlasst:
Gebäude-Wertermittlung, Eintragung im Grundbuch, ggf. Anpassung der Grundschuld-Höhe. Wichtig für
Versicherungen, spätere Verkäufe, Beleihungen. Dauer: ca. 4-8 Wochen. Kosten: ca. 0,5% des Gebäudewertes. Beantragen Sie einen aktualisierten Grundbuchauszug für Versicherungsverträge und Kreditanträge.
Benötigte Unterlagen
Aktualisierter Grundbuchauszug mit Gebäudewert
Grundbuchauszug mit eingetragenem Gebäude und aktualisiertem Grundstückswert (Grundstück + Gebäude).
Wo bekommen: Wird vom Notar nach Fertigstellung beim Grundbuchamt beantragt und Ihnen zugeschickt.
Kosten: Ca. 0,5% des Gebäudewertes (bei 300.000 EUR Gebäude ca. 1.500 EUR).
Dauer: 4-8 Wochen nach Fertigstellung.
Wichtig: Aktualisierung ist wichtig für Versicherungen (Wohngebäudeversicherung benötigt korrekten Wert), spätere Verkäufe und Anschlussfinanzierungen.
Praxistipp: Fordern Sie beim Notar einen Grundbuchauszug an - Sie benötigen ihn für Versicherungsverträge, Kreditanträge und als Nachweis des Eigentums.
Wo bekommen: Wird vom Notar nach Fertigstellung beim Grundbuchamt beantragt und Ihnen zugeschickt.
Kosten: Ca. 0,5% des Gebäudewertes (bei 300.000 EUR Gebäude ca. 1.500 EUR).
Dauer: 4-8 Wochen nach Fertigstellung.
Wichtig: Aktualisierung ist wichtig für Versicherungen (Wohngebäudeversicherung benötigt korrekten Wert), spätere Verkäufe und Anschlussfinanzierungen.
Praxistipp: Fordern Sie beim Notar einen Grundbuchauszug an - Sie benötigen ihn für Versicherungsverträge, Kreditanträge und als Nachweis des Eigentums.
Optionale Unterlagen
Gebäude-Wertgutachten
Falls von Bank/Versicherung gefordert. Offizielles Gutachten über den Wert des fertiggestellten Gebäudes.
Wo bekommen: Von öffentlich bestellten Gutachtern oder Sachverständigen (oft durch Bank veranlasst).
Kosten: 500-1.500 EUR (oft von Bank übernommen bei Finanzierung).
Wichtig: Wird für Anschlussfinanzierung oder Beleihung benötigt. Bank bewertet Immobilie zur Festlegung des Beleihungswerts.
Praxistipp: Bei Bankfinanzierung übernimmt die Bank meist die Wertermittlung - Sie müssen nicht selbst tätig werden.
Wo bekommen: Von öffentlich bestellten Gutachtern oder Sachverständigen (oft durch Bank veranlasst).
Kosten: 500-1.500 EUR (oft von Bank übernommen bei Finanzierung).
Wichtig: Wird für Anschlussfinanzierung oder Beleihung benötigt. Bank bewertet Immobilie zur Festlegung des Beleihungswerts.
Praxistipp: Bei Bankfinanzierung übernimmt die Bank meist die Wertermittlung - Sie müssen nicht selbst tätig werden.
Zuständig: Notar / Grundbuchamt / Gutachter
📋 Finanzierung für Hauskauf/Hausbau organisieren
1
Eigenkapital ermitteln und Budgetrahmen festlegen
Ermitteln Sie Ihr verfügbares
Eigenkapital: Bankguthaben, Bausparverträge, Wertpapiere, Lebensversicherungen, ggf. Eigenleistungen (max. 5-10%). Faustregel: Mind.
20-30% des Gesamtpreises. Die
Kaufnebenkosten (10-15%) sollten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden. Ermitteln Sie Ihre
maximale monatliche Belastung (max. 35-40% des Netto-Einkommens). Je höher das Eigenkapital, desto günstiger der Zins.
Eigenkapital: Bankguthaben, Bausparverträge, Wertpapiere, Lebensversicherungen, ggf. Eigenleistungen (max. 5-10%). Faustregel: Mind.
20-30% des Gesamtpreises. Die
Kaufnebenkosten (10-15%) sollten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden. Ermitteln Sie Ihre
maximale monatliche Belastung (max. 35-40% des Netto-Einkommens). Je höher das Eigenkapital, desto günstiger der Zins.
Benötigte Unterlagen
Kontoauszüge und Eigenkapitalnachweise
Nachweise über Bankguthaben, Sparbücher, Tagesgeld, Festgeld.
Wo bekommen: Bei Ihrer Bank oder im Online-Banking als PDF herunterladen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Nicht älter als 3 Monate. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zins (Faustregel mind. 20-30% der Gesamtkosten).
Praxistipp: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler = 10-15%) sollten komplett aus Eigenkapital finanziert werden - sonst wird Finanzierung sehr teuer.
Wo bekommen: Bei Ihrer Bank oder im Online-Banking als PDF herunterladen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Nicht älter als 3 Monate. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zins (Faustregel mind. 20-30% der Gesamtkosten).
Praxistipp: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler = 10-15%) sollten komplett aus Eigenkapital finanziert werden - sonst wird Finanzierung sehr teuer.
Depotauszüge
Übersicht über Wertpapiere, Aktien, Fonds als Eigenkapital.
Wo bekommen: Bei Ihrer Bank oder Online-Broker als PDF.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Banken akzeptieren meist nur 70-80% des Depotwerts als Eigenkapital (wegen Kursschwankungen).
Praxistipp: Verkaufen Sie Wertpapiere rechtzeitig (6-8 Wochen vor Kaufpreiszahlung) - Verkauf und Ãœberweisung brauchen Zeit.
Wo bekommen: Bei Ihrer Bank oder Online-Broker als PDF.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Banken akzeptieren meist nur 70-80% des Depotwerts als Eigenkapital (wegen Kursschwankungen).
Praxistipp: Verkaufen Sie Wertpapiere rechtzeitig (6-8 Wochen vor Kaufpreiszahlung) - Verkauf und Ãœberweisung brauchen Zeit.
Bausparverträge
Bausparvertrag mit angesparter Summe als Eigenkapital oder als Teil der Finanzierung.
Wo bekommen: Von Ihrer Bausparkasse (Schwäbisch Hall, LBS, Wüstenrot etc.).
Kosten: Bereits angespart.
Wichtig: Prüfen Sie Zuteilungsreife - ist Vertrag schon zuteilungsreif oder müssen Sie noch warten?
Praxistipp: Bauspardarlehen haben oft höhere Zinsen als normale Bankkredite - rechnen Sie genau, ob Kombination sinnvoll ist.
Wo bekommen: Von Ihrer Bausparkasse (Schwäbisch Hall, LBS, Wüstenrot etc.).
Kosten: Bereits angespart.
Wichtig: Prüfen Sie Zuteilungsreife - ist Vertrag schon zuteilungsreif oder müssen Sie noch warten?
Praxistipp: Bauspardarlehen haben oft höhere Zinsen als normale Bankkredite - rechnen Sie genau, ob Kombination sinnvoll ist.
Gehaltsnachweise
Aktuelle Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate zur Ermittlung der maximalen monatlichen Belastung.
Wo bekommen: Von Ihrem Arbeitgeber oder Lohnbüro.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Faustregel: Max. 35-40% des Netto-Haushaltseinkommens für Zins + Tilgung. Bei Selbstständigen: Einkommensteuerbescheide der letzten 2-3 Jahre.
Praxistipp: Dokumentieren Sie alle Einkommensquellen (Nebenverdienste, Mieteinnahmen, Kindergeld) - erhöht Ihre Kreditwürdigkeit.
Wo bekommen: Von Ihrem Arbeitgeber oder Lohnbüro.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Faustregel: Max. 35-40% des Netto-Haushaltseinkommens für Zins + Tilgung. Bei Selbstständigen: Einkommensteuerbescheide der letzten 2-3 Jahre.
Praxistipp: Dokumentieren Sie alle Einkommensquellen (Nebenverdienste, Mieteinnahmen, Kindergeld) - erhöht Ihre Kreditwürdigkeit.
Zuständig: Sie selbst
2
Finanzierungsangebote von mehreren Banken einholen
Holen Sie Angebote von mind.
3-5 Banken ein: Hausbank, Direktbanken, Bausparkassen,
Finanzierungsvermittler (Dr. Klein, Interhyp). Reichen Sie ein:
Selbstauskunft, Gehaltsnachweise, Objektunterlagen, Eigenkapitalnachweis. Die Bank erstellt ein Finanzierungsangebot mit allen Konditionen. Vergleichen Sie die
Gesamtkosten über die Laufzeit, nicht nur den Zins. Vermittler finden oft 0,2-0,5% günstigere Zinsen (kostenlos für Sie).
3-5 Banken ein: Hausbank, Direktbanken, Bausparkassen,
Finanzierungsvermittler (Dr. Klein, Interhyp). Reichen Sie ein:
Selbstauskunft, Gehaltsnachweise, Objektunterlagen, Eigenkapitalnachweis. Die Bank erstellt ein Finanzierungsangebot mit allen Konditionen. Vergleichen Sie die
Gesamtkosten über die Laufzeit, nicht nur den Zins. Vermittler finden oft 0,2-0,5% günstigere Zinsen (kostenlos für Sie).
Benötigte Unterlagen
Selbstauskunft
Fragebogen mit Angaben zu Ihren Einkommensverhältnissen, Verbindlichkeiten, Vermögen und persönlichen Daten.
Wo bekommen: Formular von jeder Bank (oft online ausfüllbar) oder bei Finanzierungsvermittlern.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Geben Sie alle Schulden und Verbindlichkeiten ehrlich an (Kredite, Leasing, Unterhalt) - falsche Angaben führen zur Kreditablehnung.
Praxistipp: Füllen Sie die Selbstauskunft einmal aus und verwenden Sie diese für alle Banken - spart Zeit.
Wo bekommen: Formular von jeder Bank (oft online ausfüllbar) oder bei Finanzierungsvermittlern.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Geben Sie alle Schulden und Verbindlichkeiten ehrlich an (Kredite, Leasing, Unterhalt) - falsche Angaben führen zur Kreditablehnung.
Praxistipp: Füllen Sie die Selbstauskunft einmal aus und verwenden Sie diese für alle Banken - spart Zeit.
Objektunterlagen
Exposé, Grundrisse, Lageplan, Flurkarte, Grundbuchauszug, Energieausweis, ggf. Baubeschreibung (bei Neubau).
Wo bekommen: Vom Verkäufer, Makler, Bauträger oder Bauamt (Flurkarte).
Kosten: Meist kostenlos, Grundbuchauszug ca. 10-20 EUR.
Wichtig: Bank benötigt Unterlagen zur Wertermittlung der Immobilie (Beleihungswert). Je vollständiger, desto schneller die Zusage.
Praxistipp: Sammeln Sie alle Unterlagen digital in einem Ordner - so können Sie sie schnell an mehrere Banken schicken.
Wo bekommen: Vom Verkäufer, Makler, Bauträger oder Bauamt (Flurkarte).
Kosten: Meist kostenlos, Grundbuchauszug ca. 10-20 EUR.
Wichtig: Bank benötigt Unterlagen zur Wertermittlung der Immobilie (Beleihungswert). Je vollständiger, desto schneller die Zusage.
Praxistipp: Sammeln Sie alle Unterlagen digital in einem Ordner - so können Sie sie schnell an mehrere Banken schicken.
Finanzierungsangebote
Konkrete Kreditangebote von mind. 3-5 Banken mit allen Konditionen (Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung, Rate, Laufzeit).
Wo bekommen: Von Hausbank, Direktbanken (ING, DKB), Bausparkassen und Vermittlern (Dr. Klein, Interhyp - kostenlos).
Kosten: Angebote kostenlos und unverbindlich.
Dauer: 2-5 Werktage nach Einreichung aller Unterlagen.
Wichtig: Vergleichen Sie Gesamtkosten über Laufzeit, nicht nur den Zins!
Praxistipp: Finanzierungsvermittler finden oft 0,2-0,5% günstigere Zinsen als Hausbank - bei 300.000 EUR über 20 Jahre sind das mehrere Tausend Euro Ersparnis!
Wo bekommen: Von Hausbank, Direktbanken (ING, DKB), Bausparkassen und Vermittlern (Dr. Klein, Interhyp - kostenlos).
Kosten: Angebote kostenlos und unverbindlich.
Dauer: 2-5 Werktage nach Einreichung aller Unterlagen.
Wichtig: Vergleichen Sie Gesamtkosten über Laufzeit, nicht nur den Zins!
Praxistipp: Finanzierungsvermittler finden oft 0,2-0,5% günstigere Zinsen als Hausbank - bei 300.000 EUR über 20 Jahre sind das mehrere Tausend Euro Ersparnis!
Zuständig: Banken / Finanzierungsvermittler
3
KfW-Förderung und staatliche Zuschüsse prüfen
Prüfen Sie
KfW-Förderkredite:
KfW 124 (bis 100.000 Euro, Kauf/Bau),
KfW 300 (bis 170.000-220.000 Euro für Familien, klimafreundliche Neubauten, Einkommensgrenze 90.000 EUR + 10.000 EUR je weiteres Kind),
KfW 308 "Jung kauft Alt" (100.000-150.000 Euro, Familien mit Kauf + Sanierung Altbauten). KfW-Kredite über Hausbank beantragen. Weitere Förderungen:
Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester. WICHTIG: KfW-Kredite VOR Baubeginn/Kauf beantragen – nachträgliche Anträge werden abgelehnt. KfW + Hausbank kombinieren.
KfW-Förderkredite:
KfW 124 (bis 100.000 Euro, Kauf/Bau),
KfW 300 (bis 170.000-220.000 Euro für Familien, klimafreundliche Neubauten, Einkommensgrenze 90.000 EUR + 10.000 EUR je weiteres Kind),
KfW 308 "Jung kauft Alt" (100.000-150.000 Euro, Familien mit Kauf + Sanierung Altbauten). KfW-Kredite über Hausbank beantragen. Weitere Förderungen:
Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester. WICHTIG: KfW-Kredite VOR Baubeginn/Kauf beantragen – nachträgliche Anträge werden abgelehnt. KfW + Hausbank kombinieren.
Benötigte Unterlagen
KfW-Förderzusage
Zusage der KfW-Bank für einen zinsgünstigen Förderkredit. Wichtige Programme:
KfW 124 (bis 100.000 EUR für Kauf/Bau),
KfW 300 (bis 170.000-220.000 EUR für Familien mit Kindern, klimafreundliche Neubauten, Zinssatz ab 1,12% p.a. seit 10/2025),
KfW 308 "Jung kauft Alt" (100.000-150.000 EUR für Familien, Kauf + Sanierung von Altbauten mit schlechter Energieeffizienzklasse F/G/H).
Wo bekommen: Antrag über Ihre Hausbank - nicht direkt bei KfW!
Kosten: Zinsen oft 0,5-1% günstiger als normale Bankkredite, teilweise mit Tilgungszuschuss.
Wichtig: MUSS VOR Baubeginn/Kaufvertrag beantragt werden - nachträgliche Anträge werden abgelehnt!
Praxistipp: Kombinieren Sie KfW-Kredit mit normalem Bankkredit - die KfW-Konditionen sind meist deutlich günstiger.
KfW 124 (bis 100.000 EUR für Kauf/Bau),
KfW 300 (bis 170.000-220.000 EUR für Familien mit Kindern, klimafreundliche Neubauten, Zinssatz ab 1,12% p.a. seit 10/2025),
KfW 308 "Jung kauft Alt" (100.000-150.000 EUR für Familien, Kauf + Sanierung von Altbauten mit schlechter Energieeffizienzklasse F/G/H).
Wo bekommen: Antrag über Ihre Hausbank - nicht direkt bei KfW!
Kosten: Zinsen oft 0,5-1% günstiger als normale Bankkredite, teilweise mit Tilgungszuschuss.
Wichtig: MUSS VOR Baubeginn/Kaufvertrag beantragt werden - nachträgliche Anträge werden abgelehnt!
Praxistipp: Kombinieren Sie KfW-Kredit mit normalem Bankkredit - die KfW-Konditionen sind meist deutlich günstiger.
Optionale Unterlagen
Nachweise zu Einkommen und Kindern
Falls KfW 300 (Wohneigentum für Familien) beantragt wird. Einkommensnachweise (Steuerbescheid) und Geburtsurkunden der Kinder zur Prüfung der Förderfähigkeit.
Wo bekommen: Steuerbescheid vom Finanzamt, Geburtsurkunden vom Standesamt.
Kosten: Kostenlos oder geringe Gebühr (ca. 10 EUR pro Urkunde).
Wichtig: KfW 300 hat Einkommensgrenzen (90.000 EUR zu versteuerndes Haushaltseinkommen bei 1 Kind + 10.000 EUR pro weiterem Kind, Stand 2025).
Praxistipp: Prüfen Sie online auf www.kfw.de mit dem KfW-Rechner, ob Sie förderfähig sind - spart unnötige Antragsarbeit.
Wo bekommen: Steuerbescheid vom Finanzamt, Geburtsurkunden vom Standesamt.
Kosten: Kostenlos oder geringe Gebühr (ca. 10 EUR pro Urkunde).
Wichtig: KfW 300 hat Einkommensgrenzen (90.000 EUR zu versteuerndes Haushaltseinkommen bei 1 Kind + 10.000 EUR pro weiterem Kind, Stand 2025).
Praxistipp: Prüfen Sie online auf www.kfw.de mit dem KfW-Rechner, ob Sie förderfähig sind - spart unnötige Antragsarbeit.
Zuständig: KfW (über Hausbank)
4
Finanzierungskonditionen vergleichen und optimales Angebot wählen
Vergleichen Sie die Angebote im Detail. Wichtige Kriterien:
Effektiver Jahreszins (zeigt Gesamtkosten),
Tilgungssatz (mind. 2%, besser 3-4% – je höher, desto schneller schuldenfrei),
Zinsbindung (10-20 Jahre, bei niedrigen Zinsen länger wählen),
Sondertilgungen (mind. 5% p.a. kostenlos),
Tilgungsänderung,
Bereitstellungszinsfreie Zeit (bei Neubau mind. 12-24 Monate). Berechnen Sie die Gesamtkosten über 20-30 Jahre.
Effektiver Jahreszins (zeigt Gesamtkosten),
Tilgungssatz (mind. 2%, besser 3-4% – je höher, desto schneller schuldenfrei),
Zinsbindung (10-20 Jahre, bei niedrigen Zinsen länger wählen),
Sondertilgungen (mind. 5% p.a. kostenlos),
Tilgungsänderung,
Bereitstellungszinsfreie Zeit (bei Neubau mind. 12-24 Monate). Berechnen Sie die Gesamtkosten über 20-30 Jahre.
Benötigte Unterlagen
Vergleichstabelle der Finanzierungsangebote
Excel-Tabelle oder Ãœbersicht mit allen Angeboten und Konditionen zum direkten Vergleich.
Wo bekommen: Selbst erstellen mit den erhaltenen Angeboten. Kostenlose Vorlagen bei Banken oder Verbraucherzentralen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern die Gesamtkosten über die Laufzeit (20-30 Jahre)! Kriterien: Effektiver Jahreszins, Tilgungssatz (mind. 2%, besser 3-4%), Zinsbindung (10-20 Jahre), Sondertilgungen (mind. 5% p.a. kostenlos), bereitstellungszinsfreie Zeit (bei Neubau mind. 12-24 Monate).
Praxistipp: 0,5% Zinsunterschied bedeutet bei 300.000 EUR über 20 Jahre ca. 15.000 EUR Ersparnis - lohnt sich!
Wo bekommen: Selbst erstellen mit den erhaltenen Angeboten. Kostenlose Vorlagen bei Banken oder Verbraucherzentralen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern die Gesamtkosten über die Laufzeit (20-30 Jahre)! Kriterien: Effektiver Jahreszins, Tilgungssatz (mind. 2%, besser 3-4%), Zinsbindung (10-20 Jahre), Sondertilgungen (mind. 5% p.a. kostenlos), bereitstellungszinsfreie Zeit (bei Neubau mind. 12-24 Monate).
Praxistipp: 0,5% Zinsunterschied bedeutet bei 300.000 EUR über 20 Jahre ca. 15.000 EUR Ersparnis - lohnt sich!
Zuständig: Sie selbst
5
Finanzierungsbestätigung von der Bank einholen
Lassen Sie sich eine schriftliche
Finanzierungsbestätigung (Kreditzusage) von der Bank ausstellen. Diese dient beim Hauskauf als
Nachweis Ihrer Zahlungsfähigkeit – verbessert Ihre Verhandlungsposition erheblich (Sie agieren wie ein Barzahler). Gültigkeit: meist 3-6 Monate, an konkretes Objekt gebunden. Lassen Sie sich die Bestätigung BEVOR Sie ein verbindliches Kaufangebot abgeben – so steht die Finanzierung sicher.
Finanzierungsbestätigung (Kreditzusage) von der Bank ausstellen. Diese dient beim Hauskauf als
Nachweis Ihrer Zahlungsfähigkeit – verbessert Ihre Verhandlungsposition erheblich (Sie agieren wie ein Barzahler). Gültigkeit: meist 3-6 Monate, an konkretes Objekt gebunden. Lassen Sie sich die Bestätigung BEVOR Sie ein verbindliches Kaufangebot abgeben – so steht die Finanzierung sicher.
Benötigte Unterlagen
Finanzierungsbestätigung (Kreditzusage)
Schriftliche Zusage der Bank, dass die Finanzierung bewilligt ist (an konkretes Objekt gebunden).
Wo bekommen: Von Ihrer Bank nach Prüfung aller Unterlagen und positiver Bonitätsprüfung.
Kosten: Kostenlos.
Gültig: Meist 3-6 Monate.
Wichtig: Stärkt Ihre Verhandlungsposition beim Verkäufer erheblich - Sie gelten wie ein Barzahler! Verkäufer wissen: Finanzierung steht, Kaufvertrag kann problemlos abgewickelt werden.
Praxistipp: Holen Sie die Bestätigung BEVOR Sie ein verbindliches Kaufangebot abgeben - so ist die Finanzierung sicher und Sie können mit starker Position verhandeln. Ohne Bestätigung droht: Kaufangebot abgegeben, Bank lehnt ab, Rücktritt schwierig.
Wo bekommen: Von Ihrer Bank nach Prüfung aller Unterlagen und positiver Bonitätsprüfung.
Kosten: Kostenlos.
Gültig: Meist 3-6 Monate.
Wichtig: Stärkt Ihre Verhandlungsposition beim Verkäufer erheblich - Sie gelten wie ein Barzahler! Verkäufer wissen: Finanzierung steht, Kaufvertrag kann problemlos abgewickelt werden.
Praxistipp: Holen Sie die Bestätigung BEVOR Sie ein verbindliches Kaufangebot abgeben - so ist die Finanzierung sicher und Sie können mit starker Position verhandeln. Ohne Bestätigung droht: Kaufangebot abgegeben, Bank lehnt ab, Rücktritt schwierig.
Zuständig: Bank
6
Darlehensvertrag unterschreiben und Bedingungen prüfen
Nach Kaufvertrag/Bauvertrag reichen Sie alle
finalen Unterlagen bei der Bank ein (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, ggf. Baugenehmigung, Versicherungsnachweise). Die Bank erstellt den
finalen Darlehensvertrag. Prüfen Sie:
Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung, Sondertilgungsrechte, Auszahlungsmodalitäten korrekt? Lesen Sie das Kleingedruckte (Bearbeitungsgebühren sind unzulässig!). Sie haben ein
14-tägiges Widerrufsrecht nach Unterschrift.
finalen Unterlagen bei der Bank ein (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, ggf. Baugenehmigung, Versicherungsnachweise). Die Bank erstellt den
finalen Darlehensvertrag. Prüfen Sie:
Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung, Sondertilgungsrechte, Auszahlungsmodalitäten korrekt? Lesen Sie das Kleingedruckte (Bearbeitungsgebühren sind unzulässig!). Sie haben ein
14-tägiges Widerrufsrecht nach Unterschrift.
Benötigte Unterlagen
Darlehensvertrag
Finaler rechtsverbindlicher Kreditvertrag mit allen Konditionen (Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung, Laufzeit, Sondertilgungen, Auszahlungsmodalitäten).
Wo bekommen: Von Ihrer Bank nach Einreichung aller finalen Unterlagen (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, ggf. Baugenehmigung, Versicherungsnachweise).
Kosten: Keine Bearbeitungsgebühren (seit 2014 unzulässig!).
Wichtig: Prüfen Sie ALLE Angaben genau - Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung, Sondertilgungsrechte korrekt? Lesen Sie das Kleingedruckte!
14-tägiges Widerrufsrecht nach Unterschrift.
Praxistipp: Lassen Sie sich bei Unklarheiten Zeit - unterschreiben Sie erst, wenn Sie alles verstanden haben. Bei Fehlern sofort reklamieren!
Wo bekommen: Von Ihrer Bank nach Einreichung aller finalen Unterlagen (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, ggf. Baugenehmigung, Versicherungsnachweise).
Kosten: Keine Bearbeitungsgebühren (seit 2014 unzulässig!).
Wichtig: Prüfen Sie ALLE Angaben genau - Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgung, Sondertilgungsrechte korrekt? Lesen Sie das Kleingedruckte!
14-tägiges Widerrufsrecht nach Unterschrift.
Praxistipp: Lassen Sie sich bei Unklarheiten Zeit - unterschreiben Sie erst, wenn Sie alles verstanden haben. Bei Fehlern sofort reklamieren!
Kaufvertrag und Grundbuchauszug
Notarieller Kaufvertrag und aktueller Grundbuchauszug als Nachweis für die Bank.
Wo bekommen: Kaufvertrag vom Notar (nach Beurkundung), Grundbuchauszug vom Grundbuchamt oder Notar.
Kosten: Bereits bezahlt (Notar- und Grundbuchgebühren).
Wichtig: Bank benötigt diese Unterlagen zur finalen Freigabe des Darlehens und Wertermittlung der Immobilie.
Praxistipp: Fordern Sie beim Notar direkt mehrere Ausfertigungen des Kaufvertrags an - Sie benötigen Kopien für Bank, Versicherung, eigene Unterlagen.
Wo bekommen: Kaufvertrag vom Notar (nach Beurkundung), Grundbuchauszug vom Grundbuchamt oder Notar.
Kosten: Bereits bezahlt (Notar- und Grundbuchgebühren).
Wichtig: Bank benötigt diese Unterlagen zur finalen Freigabe des Darlehens und Wertermittlung der Immobilie.
Praxistipp: Fordern Sie beim Notar direkt mehrere Ausfertigungen des Kaufvertrags an - Sie benötigen Kopien für Bank, Versicherung, eigene Unterlagen.
Optionale Unterlagen
Baugenehmigung
Nur bei Neubau. Genehmigter Bauantrag als Nachweis für die Bank.
Wo bekommen: Vom Bauamt (siehe Schritt 5 in Hausbau-Checkliste).
Kosten: Bereits bezahlt.
Wichtig: Bank fordert bei Neubau-Finanzierung immer die Baugenehmigung als Nachweis, dass das Bauvorhaben genehmigt ist.
Praxistipp: Reichen Sie Kopie ein - Original benötigen Sie für die Baustelle (Aushangpflicht).
Wo bekommen: Vom Bauamt (siehe Schritt 5 in Hausbau-Checkliste).
Kosten: Bereits bezahlt.
Wichtig: Bank fordert bei Neubau-Finanzierung immer die Baugenehmigung als Nachweis, dass das Bauvorhaben genehmigt ist.
Praxistipp: Reichen Sie Kopie ein - Original benötigen Sie für die Baustelle (Aushangpflicht).
Versicherungsnachweis Wohngebäudeversicherung
Falls von Bank gefordert. Nachweis über abgeschlossene Wohngebäudeversicherung.
Wo bekommen: Von Ihrer Versicherung nach Vertragsabschluss.
Kosten: Im Versicherungsbeitrag enthalten (ca. 200-600 EUR/Jahr).
Wichtig: Viele Banken fordern Versicherungsnachweis vor Auszahlung - schützt Bank vor Totalverlust bei Brandschaden.
Praxistipp: Schließen Sie Versicherung ab, sobald Sie Eigentümer sind (Grundbucheintrag) - ab dann haften Sie für alle Schäden.
Wo bekommen: Von Ihrer Versicherung nach Vertragsabschluss.
Kosten: Im Versicherungsbeitrag enthalten (ca. 200-600 EUR/Jahr).
Wichtig: Viele Banken fordern Versicherungsnachweis vor Auszahlung - schützt Bank vor Totalverlust bei Brandschaden.
Praxistipp: Schließen Sie Versicherung ab, sobald Sie Eigentümer sind (Grundbucheintrag) - ab dann haften Sie für alle Schäden.
Zuständig: Bank
7
Grundschuld bestellen und eintragen lassen
Die Bank verlangt eine
Grundschuld als Sicherheit (erlaubt bei Zahlungsausfall Verwertung der Immobilie). Ablauf: Notar erstellt
Grundschuldbestellungsurkunde (meist 120-130% der Darlehenssumme), Sie unterschreiben beim Notar, Grundbuchamt trägt Grundschuld ein (Abteilung III), Bank zahlt aus. Kosten: ca. 0,2-0,5% der Grundschuldsumme. Dauer: 4-8 Wochen. Die Grundschuld bleibt nach Kredittilgung im Grundbuch – nutzbar für Anschlussfinanzierungen.
Grundschuld als Sicherheit (erlaubt bei Zahlungsausfall Verwertung der Immobilie). Ablauf: Notar erstellt
Grundschuldbestellungsurkunde (meist 120-130% der Darlehenssumme), Sie unterschreiben beim Notar, Grundbuchamt trägt Grundschuld ein (Abteilung III), Bank zahlt aus. Kosten: ca. 0,2-0,5% der Grundschuldsumme. Dauer: 4-8 Wochen. Die Grundschuld bleibt nach Kredittilgung im Grundbuch – nutzbar für Anschlussfinanzierungen.
Benötigte Unterlagen
Grundschuldbestellungsurkunde
Notarielle Urkunde zur Eintragung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank als Kreditsicherheit. Höhe meist 120-130% der Darlehenssumme (inkl. Zinsen und Nebenkosten).
Wo bekommen: Wird vom Notar erstellt nach Beauftragung durch die Bank.
Kosten: Ca. 0,2-0,5% der Grundschuldsumme (bei 350.000 EUR Grundschuld ca. 700-1.750 EUR).
Dauer: Notartermin 30 Min, dann Eintragung im Grundbuch 4-8 Wochen.
Wichtig: Erst nach Grundbucheintrag zahlt die Bank das Darlehen aus! Die Grundschuld bleibt auch nach Kredittilgung im Grundbuch - nutzbar für Anschlussfinanzierungen.
Praxistipp: Grundschuld löschen kostet ebenfalls Geld (ca. 0,2%) - lohnt sich nur, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen.
Wo bekommen: Wird vom Notar erstellt nach Beauftragung durch die Bank.
Kosten: Ca. 0,2-0,5% der Grundschuldsumme (bei 350.000 EUR Grundschuld ca. 700-1.750 EUR).
Dauer: Notartermin 30 Min, dann Eintragung im Grundbuch 4-8 Wochen.
Wichtig: Erst nach Grundbucheintrag zahlt die Bank das Darlehen aus! Die Grundschuld bleibt auch nach Kredittilgung im Grundbuch - nutzbar für Anschlussfinanzierungen.
Praxistipp: Grundschuld löschen kostet ebenfalls Geld (ca. 0,2%) - lohnt sich nur, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen.
Grundbuchauszug mit eingetragener Grundschuld
Aktualisierter Grundbuchauszug mit Grundschuld in Abteilung III.
Wo bekommen: Wird vom Grundbuchamt nach Eintragung erstellt, Notar oder Bank erhält Mitteilung. Sie können selbst einen Auszug beim Grundbuchamt anfordern (als Eigentümer kostenlos, sonst ca. 10-20 EUR).
Dauer: 4-8 Wochen nach Notartermin.
Wichtig: Erst mit eingetragener Grundschuld kann die Bank auszahlen - vorher ist das Darlehen gesperrt.
Praxistipp: Fordern Sie nach Eintragung einen aktuellen Grundbuchauszug an zur Kontrolle - prüfen Sie, dass Grundschuld korrekt eingetragen ist (Höhe, Gläubiger-Bank).
Wo bekommen: Wird vom Grundbuchamt nach Eintragung erstellt, Notar oder Bank erhält Mitteilung. Sie können selbst einen Auszug beim Grundbuchamt anfordern (als Eigentümer kostenlos, sonst ca. 10-20 EUR).
Dauer: 4-8 Wochen nach Notartermin.
Wichtig: Erst mit eingetragener Grundschuld kann die Bank auszahlen - vorher ist das Darlehen gesperrt.
Praxistipp: Fordern Sie nach Eintragung einen aktuellen Grundbuchauszug an zur Kontrolle - prüfen Sie, dass Grundschuld korrekt eingetragen ist (Höhe, Gläubiger-Bank).
Zuständig: Notar / Grundbuchamt / Bank
8
Darlehenssumme abrufen und Auszahlung veranlassen
Nach Eintragung der Grundschuld rufen Sie die
Darlehenssumme ab. Bei Hauskauf: Volle Summe auf einmal (an Notaranderkonto). Bei Neubau:
Auszahlung in Teilbeträgen nach Baufortschritt (schriftlicher Abruf mit Rechnungen). Achten Sie auf
bereitstellungszinsfreie Zeit – danach fallen Bereitstellungszinsen an (ca. 0,25% pro Monat!). Ab Auszahlung beginnen Zins- und Tilgungszahlungen. Bei Neubau: Teilbeträge erst abrufen, wenn Bauphase abgeschlossen ist.
Darlehenssumme ab. Bei Hauskauf: Volle Summe auf einmal (an Notaranderkonto). Bei Neubau:
Auszahlung in Teilbeträgen nach Baufortschritt (schriftlicher Abruf mit Rechnungen). Achten Sie auf
bereitstellungszinsfreie Zeit – danach fallen Bereitstellungszinsen an (ca. 0,25% pro Monat!). Ab Auszahlung beginnen Zins- und Tilgungszahlungen. Bei Neubau: Teilbeträge erst abrufen, wenn Bauphase abgeschlossen ist.
Benötigte Unterlagen
Abrufschreiben
Schriftliche Aufforderung an die Bank zur Auszahlung der Darlehenssumme (ganz oder teilweise).
Wo bekommen: Formular von der Bank oder formloses Schreiben erstellen. Bei Hauskauf: Volle Summe auf einmal an Notaranderkonto. Bei Neubau: Teilbeträge nach Baufortschritt mit Rechnungsbelegen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Achten Sie auf bereitstellungszinsfreie Zeit (meist 6-24 Monate) - danach fallen 0,25% pro Monat Bereitstellungszinsen an! Ab Auszahlung beginnen Zins- und Tilgungszahlungen.
Praxistipp: Bei Neubau rufen Sie Teilbeträge erst ab, wenn Bauphase wirklich abgeschlossen ist - sonst zahlen Sie Zinsen für Geld, das noch nicht verbaut ist.
Wo bekommen: Formular von der Bank oder formloses Schreiben erstellen. Bei Hauskauf: Volle Summe auf einmal an Notaranderkonto. Bei Neubau: Teilbeträge nach Baufortschritt mit Rechnungsbelegen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Achten Sie auf bereitstellungszinsfreie Zeit (meist 6-24 Monate) - danach fallen 0,25% pro Monat Bereitstellungszinsen an! Ab Auszahlung beginnen Zins- und Tilgungszahlungen.
Praxistipp: Bei Neubau rufen Sie Teilbeträge erst ab, wenn Bauphase wirklich abgeschlossen ist - sonst zahlen Sie Zinsen für Geld, das noch nicht verbaut ist.
Auszahlungsbestätigung der Bank
Bestätigung über die erfolgte Auszahlung des Darlehens.
Wo bekommen: Von Ihrer Bank automatisch per Post oder E-Mail nach Ãœberweisung.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Kontrollieren Sie, ob Betrag und Empfänger korrekt sind. Bei Hauskauf geht Geld an Notaranderkonto (NICHT direkt an Verkäufer!).
Praxistipp: Bewahren Sie Auszahlungsbestätigung sorgfältig auf - wichtiger Nachweis für Ihre Unterlagen und Steuererklärung (AfA - Abschreibung für Abnutzung bei vermieteten Immobilien).
Wo bekommen: Von Ihrer Bank automatisch per Post oder E-Mail nach Ãœberweisung.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Kontrollieren Sie, ob Betrag und Empfänger korrekt sind. Bei Hauskauf geht Geld an Notaranderkonto (NICHT direkt an Verkäufer!).
Praxistipp: Bewahren Sie Auszahlungsbestätigung sorgfältig auf - wichtiger Nachweis für Ihre Unterlagen und Steuererklärung (AfA - Abschreibung für Abnutzung bei vermieteten Immobilien).
Optionale Unterlagen
Rechnungen der Baufirmen
Nur bei Neubau mit Teilauszahlungen. Rechnungen vom Bauträger als Nachweis für erbrachte Bauleistungen bei Abruf von Teilbeträgen.
Wo bekommen: Vom Bauträger/Bauunternehmen (siehe Schritt 8 in Hausbau-Checkliste).
Kosten: Teil der Baukosten.
Wichtig: Bank zahlt Teilbeträge nur gegen Vorlage von Rechnungen - ohne Rechnung keine Auszahlung.
Praxistipp: Reichen Sie Rechnungen zeitnah ein - je schneller die Bank auszahlt, desto weniger Verzugszinsen beim Bauträger.
Wo bekommen: Vom Bauträger/Bauunternehmen (siehe Schritt 8 in Hausbau-Checkliste).
Kosten: Teil der Baukosten.
Wichtig: Bank zahlt Teilbeträge nur gegen Vorlage von Rechnungen - ohne Rechnung keine Auszahlung.
Praxistipp: Reichen Sie Rechnungen zeitnah ein - je schneller die Bank auszahlt, desto weniger Verzugszinsen beim Bauträger.
Zuständig: Bank / Notar
📋 Immobilie vermieten (als Erstvermieter)
1
Mietpreisbremse und Mietrecht prüfen
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt in angespannten Wohnungsmärkten und begrenzt die Anfangsmiete auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel). Welche Gemeinden als angespannt gelten, legen die Bundesländer per Rechtsverordnung fest – und diese Verordnungen laufen aus und werden erneuert. Prüfen Sie daher immer aktuell, ob Ihr Gebiet der Mietpreisbremse unterliegt (z.B. über die Website Ihrer Stadt/Gemeinde). Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen (Modernisierungskosten über 1/3 des Neubauwertes). Die Kappungsgrenze (§ 558 BGB): Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% (in vielen Städten 15%) erhöht werden. Betriebskostenabrechnung: Jährliche Pflicht, Frist 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 BGB). Schönheitsreparaturklauseln: Ca. 80% der in Mietverträgen verwendeten Klauseln sind unwirksam – formulieren Sie sorgfältig oder lassen Sie einen Anwalt prüfen.
Praxistipp: Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Mietrecht mit dem Mietvertragsentwurf – die Kosten (200-500 EUR) sind als Werbungskosten absetzbar und ersparen teure Fehler.
Praxistipp: Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Mietrecht mit dem Mietvertragsentwurf – die Kosten (200-500 EUR) sind als Werbungskosten absetzbar und ersparen teure Fehler.
Benötigte Unterlagen
Mietspiegel der Gemeinde
Aktueller Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Wo bekommen: Bei der Gemeinde/Stadt (oft kostenlos online), beim Mieterverein oder Haus & Grund.
Gültig: Mietspiegel werden alle 2 Jahre aktualisiert – prüfen Sie das Erstellungsdatum.
Mietpreisbremse: In angespannten Märkten maximal 10% über Mietspiegel-Vergleichswert.
Praxistipp: Orientieren Sie sich bei der Miethöhe lieber leicht unter dem Maximum der Mietpreisbremse – verhindert Streit und hält gute Mieter.
Wo bekommen: Bei der Gemeinde/Stadt (oft kostenlos online), beim Mieterverein oder Haus & Grund.
Gültig: Mietspiegel werden alle 2 Jahre aktualisiert – prüfen Sie das Erstellungsdatum.
Mietpreisbremse: In angespannten Märkten maximal 10% über Mietspiegel-Vergleichswert.
Praxistipp: Orientieren Sie sich bei der Miethöhe lieber leicht unter dem Maximum der Mietpreisbremse – verhindert Streit und hält gute Mieter.
Zuständig: Sie selbst / Anwalt
2
Mietvertrag rechtssicher erstellen
Verwenden Sie einen aktuellen, rechtssicheren Mietvertrag. Empfehlenswert: Vordrucke von Haus & Grund oder Vermieterverbänden (regelmäßig rechtlich aktualisiert), alternativ Anwaltsentwurf. Pflichtangaben im Mietvertrag: Mietparteien, Adresse der Wohnung, Nettokaltmiete und Betriebskostenpauschale/-abrechnung, Kaution (max. 3 Nettokaltmieten, § 551 BGB), Übergabedatum. Wichtig: Schönheitsreparaturklauseln müssen flexibel formuliert sein (keine starren Fristen), sonst unwirksam. Tierhaltungsklauseln: Generelles Verbot kleiner Haustiere (Hamster, Wellensittiche) unzulässig. Eigenbedarfskündigung: Kündigung nur bei echtem Bedarf (§ 573 BGB), Vortäuschen ist strafbar und schadenersatzpflichtig. Mieterinfo-Pflicht nach § 556e BGB: Wenn Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat, muss dies dem neuen Mieter vor Vertragsschluss mitgeteilt werden.
Praxistipp: Lassen Sie den Vertrag von Haus & Grund oder einem Fachanwalt prüfen – Formfehler machen Klauseln unwirksam.
Praxistipp: Lassen Sie den Vertrag von Haus & Grund oder einem Fachanwalt prüfen – Formfehler machen Klauseln unwirksam.
Benötigte Unterlagen
Mietvertrag (rechtssicherer Vordruck)
Rechtssicherer Standardmietvertrag für Wohnraum.
Wo bekommen: Haus & Grund (Mitglieder, ca. 60-90 EUR/Jahr Mitgliedschaft, Vertrag inklusive), Vermieterverbände, Rechtsanwalt (200-500 EUR).
Wichtig: Keine kostenlosen Internet-Vordrucke nutzen – diese sind oft veraltet oder juristisch fehlerhaft.
Inhalt Pflicht: Mietparteien, Adresse, Nettokaltmiete + NK, Kaution, Ãœbergabedatum.
Schönheitsreparaturen: Nur mit flexiblen Formulierungen (keine starren Fristen).
Praxistipp: Haus & Grund-Mitgliedschaft lohnt sich für Vermieter: Aktuelle Musterverträge, Rechtsberatung, Betriebskostenabrechnung inklusive.
Wo bekommen: Haus & Grund (Mitglieder, ca. 60-90 EUR/Jahr Mitgliedschaft, Vertrag inklusive), Vermieterverbände, Rechtsanwalt (200-500 EUR).
Wichtig: Keine kostenlosen Internet-Vordrucke nutzen – diese sind oft veraltet oder juristisch fehlerhaft.
Inhalt Pflicht: Mietparteien, Adresse, Nettokaltmiete + NK, Kaution, Ãœbergabedatum.
Schönheitsreparaturen: Nur mit flexiblen Formulierungen (keine starren Fristen).
Praxistipp: Haus & Grund-Mitgliedschaft lohnt sich für Vermieter: Aktuelle Musterverträge, Rechtsberatung, Betriebskostenabrechnung inklusive.
Zuständig: Sie selbst / Anwalt / Haus & Grund
3
Mieter auswählen und Bonitätsprüfung
Prüfen Sie die Bonität potenzieller Mieter sorgfältig. Erlaubt zu fragen: Einkommensnachweise (letzte 3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft (Mieter beschafft selbst, Kosten ca. 29,95 EUR über schufa.de), Vorvermieterauskunft. Nicht erlaubt: Fragen nach Schwangerschaft, Religionszugehörigkeit, politischer Überzeugung (Diskriminierungsschutz AGG). Faustregel: Mieter sollte monatliches Nettoeinkommen von mindestens dem 3-Fachen der Warmmiete nachweisen. SCHUFA-Einträge: Weiche Merkmale (Anfragen) dürfen Sie nicht ablehnen; harte Merkmale (Inkasso, Insolvenz) sind ein legitimer Ablehnungsgrund. Sie sind nicht verpflichtet, Ihre Ablehnungsgründe zu nennen.
Praxistipp: Fordern Sie immer eine vollständige SCHUFA-Selbstauskunft (nicht nur das BonitätScore-Zertifikat) – nur die Selbstauskunft zeigt alle Einträge.
Praxistipp: Fordern Sie immer eine vollständige SCHUFA-Selbstauskunft (nicht nur das BonitätScore-Zertifikat) – nur die Selbstauskunft zeigt alle Einträge.
Benötigte Unterlagen
Selbstauskunft des Mietinteressenten
Vom Mieter auszufüllendes Formular mit Angaben zu Einkommen, Arbeitgeber, Personenzahl im Haushalt.
Wo bekommen: Standard-Formular von Haus & Grund oder online als Vorlage.
Was prüfen: Name, Geburtsdatum, Arbeitgeber, Einkommen, Anzahl der einziehenden Personen, Haustiere.
Rechtlich: Mieter darf falsche Angaben machen, Sie können dann später anfechten.
Praxistipp: Fordern Sie Formular zusammen mit Einkommensnachweisen und SCHUFA an – unvollständige Unterlagen als Ablehnungsgrund nutzen.
Wo bekommen: Standard-Formular von Haus & Grund oder online als Vorlage.
Was prüfen: Name, Geburtsdatum, Arbeitgeber, Einkommen, Anzahl der einziehenden Personen, Haustiere.
Rechtlich: Mieter darf falsche Angaben machen, Sie können dann später anfechten.
Praxistipp: Fordern Sie Formular zusammen mit Einkommensnachweisen und SCHUFA an – unvollständige Unterlagen als Ablehnungsgrund nutzen.
SCHUFA-Selbstauskunft
Vollständige SCHUFA-Selbstauskunft (§ 34 DSGVO), erstellt vom Mieter selbst.
Wo bekommen: Mieter beantragt selbst auf schufa.de ('Datenkopie nach Art. 15 DSGVO' kostenlos oder 'BonitätsAuskunft' ca. 29,95 EUR).
Achtung: Nur die vollständige Selbstauskunft zeigt alle Einträge – das günstige BonitätScore-Zertifikat zeigt nicht alle Merkmale.
Was prüfen: Harte Merkmale (Inkasso, Insolvenz, unbezahlte Forderungen) = legitimer Ablehnungsgrund. Weiche Merkmale (Kreditanfragen) = kein Ablehnungsgrund.
Praxistipp: Verlangen Sie Selbstauskunft, nicht BonitätScore – seriöse Mietinteressenten haben diese parat oder beschaffen sie kurzfristig.
Wo bekommen: Mieter beantragt selbst auf schufa.de ('Datenkopie nach Art. 15 DSGVO' kostenlos oder 'BonitätsAuskunft' ca. 29,95 EUR).
Achtung: Nur die vollständige Selbstauskunft zeigt alle Einträge – das günstige BonitätScore-Zertifikat zeigt nicht alle Merkmale.
Was prüfen: Harte Merkmale (Inkasso, Insolvenz, unbezahlte Forderungen) = legitimer Ablehnungsgrund. Weiche Merkmale (Kreditanfragen) = kein Ablehnungsgrund.
Praxistipp: Verlangen Sie Selbstauskunft, nicht BonitätScore – seriöse Mietinteressenten haben diese parat oder beschaffen sie kurzfristig.
Einkommensnachweise (letzte 3 Monate)
Lohnabrechnungen oder Gehaltsnachweis der letzten 3 Monate.
Wofür: Prüfung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters.
Faustregel: Nettoeinkommen mindestens 3x Warmmiete.
Selbstständige: Letzter Einkommenssteuerbescheid oder BWA.
Praxistipp: Bei Selbstständigen auf Branchenstabilität achten – Steuerbescheid zeigt tatsächliches Netto-Einkommen.
Wofür: Prüfung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters.
Faustregel: Nettoeinkommen mindestens 3x Warmmiete.
Selbstständige: Letzter Einkommenssteuerbescheid oder BWA.
Praxistipp: Bei Selbstständigen auf Branchenstabilität achten – Steuerbescheid zeigt tatsächliches Netto-Einkommen.
Zuständig: Sie selbst
4
Wohnungsübergabe mit Protokoll durchführen
Führen Sie eine strukturierte Wohnungsübergabe durch und erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll (schützt Sie bei Auszug!). Protokoll-Inhalt: Datum, Anwesende, Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung), Zustand aller Räume (Böden, Wände, Fenster, Sanitär, Heizung), vorhandene Schäden und Mängel (Fotos!), Anzahl übergebener Schlüssel. Kaution: Max. 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Der Mieter darf in 3 Monatsraten zahlen. Kaution muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden (Treuhandkonto oder Sparkonto auf den Namen des Mieters, § 551 Abs. 3 BGB) – Vermischung mit eigenem Geld ist unzulässig. Schlüssel: Übergabequittung unterschreiben lassen. Endrenovierung: Klausel im Mietvertrag prüfen (oft unwirksam).
Praxistipp: Erstellen Sie das Protokoll in 2-facher Ausfertigung (je eine für Vermieter und Mieter), beide unterschreiben – das Protokoll ist bei Auszug der wichtigste Beweis.
Praxistipp: Erstellen Sie das Protokoll in 2-facher Ausfertigung (je eine für Vermieter und Mieter), beide unterschreiben – das Protokoll ist bei Auszug der wichtigste Beweis.
Benötigte Unterlagen
Wohnungsübergabeprotokoll
Detailliertes Protokoll über den Zustand der Wohnung bei Übergabe.
Wo bekommen: Vordruck von Haus & Grund oder Mieterverein, eigene Word-/PDF-Vorlage.
Inhalt: Datum, Anwesende (mit Unterschriften!), Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung – Fotos empfohlen!), Zustand aller Räume (Wände, Böden, Fenster, Türen, Sanitär, Heizung), vorhandene Schäden (genau beschreiben, fotografieren), Schlüsselanzahl.
Wichtig: 2 Exemplare – beide unterschreiben!
Praxistipp: Machen Sie ausgiebig Fotos VOR Einzug des Mieters (alle Räume, jede Ecke) – bei Auszug sind diese Fotos Ihr wichtigstes Beweismittel.
Wo bekommen: Vordruck von Haus & Grund oder Mieterverein, eigene Word-/PDF-Vorlage.
Inhalt: Datum, Anwesende (mit Unterschriften!), Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung – Fotos empfohlen!), Zustand aller Räume (Wände, Böden, Fenster, Türen, Sanitär, Heizung), vorhandene Schäden (genau beschreiben, fotografieren), Schlüsselanzahl.
Wichtig: 2 Exemplare – beide unterschreiben!
Praxistipp: Machen Sie ausgiebig Fotos VOR Einzug des Mieters (alle Räume, jede Ecke) – bei Auszug sind diese Fotos Ihr wichtigstes Beweismittel.
Kautionskonto-Nachweis
Nachweis über gesonderte Kautions-Anlage (Treuhandkonto oder Mietkautionskonto).
Pflicht: Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB), z.B. auf einem Sparkonto auf den Namen des Mieters oder einem Treuhandkonto.
Wo einrichten: Bei jeder Bank (Mietkautionskonto).
Verzinsung: Zinsen stehen dem Mieter zu.
Praxistipp: Verwenden Sie ein Mietkautionskonto bei der Bank – das macht die gesonderte Anlage einfach und nachweisbar.
Pflicht: Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB), z.B. auf einem Sparkonto auf den Namen des Mieters oder einem Treuhandkonto.
Wo einrichten: Bei jeder Bank (Mietkautionskonto).
Verzinsung: Zinsen stehen dem Mieter zu.
Praxistipp: Verwenden Sie ein Mietkautionskonto bei der Bank – das macht die gesonderte Anlage einfach und nachweisbar.
Zuständig: Sie selbst / Bank (Kautionskonto)
5
Mieteinnahmen steuerlich erklären (Anlage V)
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden (Anlage V). Dem gegenüberstehen abzugsfähige Werbungskosten: Zinsen für Immobilienkredite (nicht Tilgung!), Abschreibung (AfA): 2% p.a. auf den Gebäudewert (nicht Grundstücksanteil) bei Gebäuden vor 2023, bei Neubauten/Ersterwerb ab 2023: 3% p.a. (§ 7 EStG). Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen, Renovierungen) sofort abzugsfähig, Herstellungskosten (strukturelle Veränderungen) über Abschreibung. Weitere Werbungskosten: Hausverwaltungsgebühren, Grundsteuer, Versicherungen, Steuerberater-Honorar, Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 EUR/km). Leerstandszeiten: Während aktivem Vermietungsversuch weiterhin Werbungskosten absetzbar.
Praxistipp: Führen Sie ab dem ersten Jahr ein genaues Buch über alle Einnahmen und Ausgaben – bei mehreren Objekten empfiehlt sich spezialisierte Vermieter-Software oder ein Steuerberater.
Praxistipp: Führen Sie ab dem ersten Jahr ein genaues Buch über alle Einnahmen und Ausgaben – bei mehreren Objekten empfiehlt sich spezialisierte Vermieter-Software oder ein Steuerberater.
Benötigte Unterlagen
Anlage V (Einkommensteuererklärung)
Formular zur Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Wo bekommen: Im ELSTER-Portal (online, kostenlos), beim Finanzamt oder Steuerberater.
Inhalt: Mieteinnahmen (Kaltmiete + umlagefähige Betriebskosten getrennt), Werbungskosten (Zinsen, AfA, Reparaturen, Hausverwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Steuerberater).
AfA: 2% p.a. auf Gebäudewert (vor 2023), 3% p.a. (ab 2023 neu). Gebäudewert = Kaufpreis minus anteiliger Grundstückswert.
Praxistipp: Lassen Sie die AfA-Berechnung (Gebäude- vs. Grundstücksanteil) im ersten Jahr von einem Steuerberater ermitteln – ein Fehler hier wirkt sich auf viele Jahre aus.
Wo bekommen: Im ELSTER-Portal (online, kostenlos), beim Finanzamt oder Steuerberater.
Inhalt: Mieteinnahmen (Kaltmiete + umlagefähige Betriebskosten getrennt), Werbungskosten (Zinsen, AfA, Reparaturen, Hausverwaltung, Grundsteuer, Versicherungen, Steuerberater).
AfA: 2% p.a. auf Gebäudewert (vor 2023), 3% p.a. (ab 2023 neu). Gebäudewert = Kaufpreis minus anteiliger Grundstückswert.
Praxistipp: Lassen Sie die AfA-Berechnung (Gebäude- vs. Grundstücksanteil) im ersten Jahr von einem Steuerberater ermitteln – ein Fehler hier wirkt sich auf viele Jahre aus.
Belege für Werbungskosten
Rechnungen und Belege über alle abzugsfähigen Kosten.
Was sammeln: Alle Reparatur- und Wartungsrechnungen, Zinsabrechnungen der Bank, Grundsteuerbescheid, Versicherungsrechnungen, Hausverwaltungsverträge und -rechnungen, Steuerberater-Rechnung, Fahrtkosten-Notizbuch (Datum, Ziel, Anlass, km).
Aufbewahrung: 10 Jahre (steuerliche Aufbewahrungspflicht).
Praxistipp: Legen Sie einen eigenen Ordner 'Vermietung [Jahr]' mit allen Belegen an – das macht die Steuererklärung deutlich einfacher.
Was sammeln: Alle Reparatur- und Wartungsrechnungen, Zinsabrechnungen der Bank, Grundsteuerbescheid, Versicherungsrechnungen, Hausverwaltungsverträge und -rechnungen, Steuerberater-Rechnung, Fahrtkosten-Notizbuch (Datum, Ziel, Anlass, km).
Aufbewahrung: 10 Jahre (steuerliche Aufbewahrungspflicht).
Praxistipp: Legen Sie einen eigenen Ordner 'Vermietung [Jahr]' mit allen Belegen an – das macht die Steuererklärung deutlich einfacher.
Zuständig: Finanzamt / Steuerberater
📋 GEG-Sanierungspflichten prüfen
1
Datum der Grundbuchumschreibung festhalten (Fristbeginn)
Sobald die
Grundbuchumschreibung auf Ihren Namen erfolgt ist, beginnt die
2-Jahres-Frist nach §47 GEG (Gebäudeenergiegesetz). Innerhalb dieser Frist müssen Sie als neuer Eigentümer alle gesetzlichen Sanierungspflichten erfüllen. Notieren Sie das Datum der Umschreibung sofort und setzen Sie eine Erinnerung für 18 Monate nach Eigentumsübergang – damit bleibt Ihnen noch ein halbes Jahr Puffer, um Handwerker zu beauftragen und Maßnahmen abzuschließen. Die Pflichten gelten unabhängig davon, ob Sie selbst einziehen oder vermieten.
Achtung: Bei Nichterfüllung drohen Bußgelder von bis zu
50.000 EUR (§108 GEG).
Praxistipp: Tragen Sie das Datum der Grundbuchumschreibung und die 2-Jahres-Deadline direkt in Ihren Kalender ein – und informieren Sie ggf. auch Ihre Bank oder Ihren Finanzberater über die anstehenden Sanierungskosten.
Grundbuchumschreibung auf Ihren Namen erfolgt ist, beginnt die
2-Jahres-Frist nach §47 GEG (Gebäudeenergiegesetz). Innerhalb dieser Frist müssen Sie als neuer Eigentümer alle gesetzlichen Sanierungspflichten erfüllen. Notieren Sie das Datum der Umschreibung sofort und setzen Sie eine Erinnerung für 18 Monate nach Eigentumsübergang – damit bleibt Ihnen noch ein halbes Jahr Puffer, um Handwerker zu beauftragen und Maßnahmen abzuschließen. Die Pflichten gelten unabhängig davon, ob Sie selbst einziehen oder vermieten.
Achtung: Bei Nichterfüllung drohen Bußgelder von bis zu
50.000 EUR (§108 GEG).
Praxistipp: Tragen Sie das Datum der Grundbuchumschreibung und die 2-Jahres-Deadline direkt in Ihren Kalender ein – und informieren Sie ggf. auch Ihre Bank oder Ihren Finanzberater über die anstehenden Sanierungskosten.
Benötigte Unterlagen
Grundbuchauszug mit Umschreibungsdatum
Aktueller Grundbuchauszug, der Sie als neuen Eigentümer ausweist und das Datum der Eigentumsumschreibung enthält.
Wo bekommen: Wird vom Notar nach erfolgter Eintragung zugeschickt; alternativ können Sie selbst einen Auszug beim Grundbuchamt anfordern.
Kosten: Als Eigentümer kostenlos, sonst ca. 10–20 EUR.
Wichtig: Das Datum der Auflassung/Umschreibung ist der rechtlich maßgebliche Startzeitpunkt der GEG-Frist.
Praxistipp: Bewahren Sie den Grundbuchauszug sicher auf und notieren Sie das Umschreibungsdatum + 2 Jahre als Deadline in Ihrem Kalender.
Wo bekommen: Wird vom Notar nach erfolgter Eintragung zugeschickt; alternativ können Sie selbst einen Auszug beim Grundbuchamt anfordern.
Kosten: Als Eigentümer kostenlos, sonst ca. 10–20 EUR.
Wichtig: Das Datum der Auflassung/Umschreibung ist der rechtlich maßgebliche Startzeitpunkt der GEG-Frist.
Praxistipp: Bewahren Sie den Grundbuchauszug sicher auf und notieren Sie das Umschreibungsdatum + 2 Jahre als Deadline in Ihrem Kalender.
Zuständig: Grundbuchamt / Notar
2
Heizungsanlage prüfen (Einbaujahr, Typ – Konstanttemperaturkessel vor 1991?)
Prüfen Sie die vorhandene Heizungsanlage auf
Einbaujahr und
Kesselttyp. Die GEG-Sanierungspflicht (§47 GEG) betrifft ausschließlich
Konstanttemperaturkessel, die
vor dem 01.01.1991 eingebaut wurden. Diese müssen innerhalb der 2-Jahres-Frist ausgetauscht werden.
Ausnahmen: Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind von der Austauschpflicht befreit, auch wenn sie älter als 30 Jahre sind. Ebenfalls ausgenommen sind Heizungen in Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen eine der Eigentümer selbst bereits vor dem 01.02.2002 bewohnt hat. Informationen über den Kesseltyp finden Sie auf dem Typenschild an der Heizung oder in den Wartungsunterlagen. Im Zweifelsfall einen Heizungsfachbetrieb oder Energieberater hinzuziehen.
Praxistipp: Fotografieren Sie das Typenschild der Heizung bei der Besichtigung und lassen Sie den Typ von einem Fachbetrieb einordnen – so wissen Sie vor dem Kauf, ob ein kostspieliger Heizungstausch auf Sie zukommt.
Einbaujahr und
Kesselttyp. Die GEG-Sanierungspflicht (§47 GEG) betrifft ausschließlich
Konstanttemperaturkessel, die
vor dem 01.01.1991 eingebaut wurden. Diese müssen innerhalb der 2-Jahres-Frist ausgetauscht werden.
Ausnahmen: Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind von der Austauschpflicht befreit, auch wenn sie älter als 30 Jahre sind. Ebenfalls ausgenommen sind Heizungen in Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen eine der Eigentümer selbst bereits vor dem 01.02.2002 bewohnt hat. Informationen über den Kesseltyp finden Sie auf dem Typenschild an der Heizung oder in den Wartungsunterlagen. Im Zweifelsfall einen Heizungsfachbetrieb oder Energieberater hinzuziehen.
Praxistipp: Fotografieren Sie das Typenschild der Heizung bei der Besichtigung und lassen Sie den Typ von einem Fachbetrieb einordnen – so wissen Sie vor dem Kauf, ob ein kostspieliger Heizungstausch auf Sie zukommt.
Benötigte Unterlagen
Wartungsunterlagen / Heizungsprotokoll
Unterlagen über die Heizungsanlage: Einbaujahr, Kesseltyp, Hersteller, Modellbezeichnung, Wartungshistorie.
Wo bekommen: Vom Verkäufer bei der Übergabe; alternativ beim Heizungsfachbetrieb, der die Anlage gewartet hat.
Kosten: Kostenlos (Übergabe-Pflicht des Verkäufers).
Wichtig: Kesseltyp entscheidet über Austauschpflicht – Konstanttemperaturkessel vor 1991 = Pflicht zum Austausch. Niedertemperatur- oder Brennwertkessel = befreit.
Praxistipp: Das Typenschild an der Heizung enthält Hersteller, Modell und Baujahr. Ein Foto davon reicht für die erste Einschätzung durch einen Fachbetrieb.
Wo bekommen: Vom Verkäufer bei der Übergabe; alternativ beim Heizungsfachbetrieb, der die Anlage gewartet hat.
Kosten: Kostenlos (Übergabe-Pflicht des Verkäufers).
Wichtig: Kesseltyp entscheidet über Austauschpflicht – Konstanttemperaturkessel vor 1991 = Pflicht zum Austausch. Niedertemperatur- oder Brennwertkessel = befreit.
Praxistipp: Das Typenschild an der Heizung enthält Hersteller, Modell und Baujahr. Ein Foto davon reicht für die erste Einschätzung durch einen Fachbetrieb.
Energieausweis
Energieausweis der Immobilie mit Angaben zu Heizung und energetischem Zustand des Gebäudes (Pflicht zur Vorlage bei Besichtigung).
Wo bekommen: Vom Verkäufer (gesetzliche Vorlagepflicht).
Gültig: 10 Jahre.
Wichtig: Der Energieausweis gibt Hinweise auf Art und Effizienz der Heizung, ist aber kein Ersatz für die direkte Prüfung der Heizungsanlage.
Praxistipp: Klasse E–H im Energieausweis deutet häufig auf eine ältere, ineffiziente Heizung hin – Sanierungspflicht wahrscheinlich.
Wo bekommen: Vom Verkäufer (gesetzliche Vorlagepflicht).
Gültig: 10 Jahre.
Wichtig: Der Energieausweis gibt Hinweise auf Art und Effizienz der Heizung, ist aber kein Ersatz für die direkte Prüfung der Heizungsanlage.
Praxistipp: Klasse E–H im Energieausweis deutet häufig auf eine ältere, ineffiziente Heizung hin – Sanierungspflicht wahrscheinlich.
Zuständig: Verkäufer / Heizungsfachbetrieb
3
Dachboden / oberste Geschossdecke prüfen (Dämmung vorhanden? U-Wert?)
Nach §47 GEG müssen
ungedämmte oberste Geschossdecken (oder das Dach) gedämmt werden, wenn der U-Wert schlechter als
0,24 W/(m²K) ist. Diese Pflicht gilt innerhalb der 2-Jahres-Frist. Prüfen Sie bei der Besichtigung: Ist eine Dämmung erkennbar (Mineralwolle, Styropor, Einblasdämmung)? Wenn ja: Haben Sie Unterlagen über Dämmstärke und Material? Wenn nein: Ist die Decke begehbar oder zugänglich für eine nachträgliche Dämmung? Die Kosten für eine Dämmung der Geschossdecke sind vergleichsweise gering (ca. 20–60 EUR/m² je nach Material und Zugänglichkeit).
Ausnahmen: Denkmalschutz und wirtschaftliche Unzumutbarkeit (§47 Abs. 3 GEG).
Praxistipp: Lassen Sie im Zweifelsfall einen Energieberater den U-Wert berechnen – das kostet wenig und gibt Rechtssicherheit, ob die Pflicht greift. Gute Dämmung des Dachs spart zudem dauerhaft Heizkosten.
ungedämmte oberste Geschossdecken (oder das Dach) gedämmt werden, wenn der U-Wert schlechter als
0,24 W/(m²K) ist. Diese Pflicht gilt innerhalb der 2-Jahres-Frist. Prüfen Sie bei der Besichtigung: Ist eine Dämmung erkennbar (Mineralwolle, Styropor, Einblasdämmung)? Wenn ja: Haben Sie Unterlagen über Dämmstärke und Material? Wenn nein: Ist die Decke begehbar oder zugänglich für eine nachträgliche Dämmung? Die Kosten für eine Dämmung der Geschossdecke sind vergleichsweise gering (ca. 20–60 EUR/m² je nach Material und Zugänglichkeit).
Ausnahmen: Denkmalschutz und wirtschaftliche Unzumutbarkeit (§47 Abs. 3 GEG).
Praxistipp: Lassen Sie im Zweifelsfall einen Energieberater den U-Wert berechnen – das kostet wenig und gibt Rechtssicherheit, ob die Pflicht greift. Gute Dämmung des Dachs spart zudem dauerhaft Heizkosten.
Benötigte Unterlagen
Baupläne / Angaben zur Gebäudehülle
Vorhandene Pläne oder Baubeschreibungen, die Hinweise auf Dämmstärke und Material der Dachkonstruktion geben.
Wo bekommen: Vom Verkäufer bei der Übergabe oder beim zuständigen Bauamt (ggf. gegen Gebühr).
Kosten: Ggf. Verwaltungsgebühr beim Bauamt (ca. 10–30 EUR).
Wichtig: Auch ohne vollständige Pläne kann ein Energieberater den U-Wert durch Stichprobenentnahme ermitteln.
Praxistipp: Fragen Sie beim Verkäufer ausdrücklich nach vorhandenen Dämmplänen oder einer Wärmebrückendokumentation – oft liegen diese in den Bauunterlagen.
Wo bekommen: Vom Verkäufer bei der Übergabe oder beim zuständigen Bauamt (ggf. gegen Gebühr).
Kosten: Ggf. Verwaltungsgebühr beim Bauamt (ca. 10–30 EUR).
Wichtig: Auch ohne vollständige Pläne kann ein Energieberater den U-Wert durch Stichprobenentnahme ermitteln.
Praxistipp: Fragen Sie beim Verkäufer ausdrücklich nach vorhandenen Dämmplänen oder einer Wärmebrückendokumentation – oft liegen diese in den Bauunterlagen.
Energieberater-Einschätzung (U-Wert Geschossdecke)
Gutachterliche Einschätzung des aktuellen U-Werts der obersten Geschossdecke durch einen BAFA-zugelassenen Energieberater.
Wo bekommen: Ãœber die Energieeffizienz-Experten-Datenbank der dena (energieeffizienz-experten.de) oder die Verbraucherzentrale.
Kosten: Beratung ab ca. 100–300 EUR, gefördert über BAFA (bis 80% Förderung möglich).
Wichtig: U-Wert > 0,24 W/(m²K) = GEG-Pflicht zur Dämmung.
Praxistipp: Kombinieren Sie die Energieberatung mit einer allgemeinen GEG-Prüfung – das spart Kosten und gibt Ihnen einen vollständigen Überblick.
Wo bekommen: Ãœber die Energieeffizienz-Experten-Datenbank der dena (energieeffizienz-experten.de) oder die Verbraucherzentrale.
Kosten: Beratung ab ca. 100–300 EUR, gefördert über BAFA (bis 80% Förderung möglich).
Wichtig: U-Wert > 0,24 W/(m²K) = GEG-Pflicht zur Dämmung.
Praxistipp: Kombinieren Sie die Energieberatung mit einer allgemeinen GEG-Prüfung – das spart Kosten und gibt Ihnen einen vollständigen Überblick.
Zuständig: Energieberater / Bausachverständiger
4
Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen prüfen
Nach §47 GEG müssen
ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden, Kriechkeller, unbeheiztes Treppenhaus) gedämmt werden. Prüfen Sie bei der Besichtigung: Verlaufen Rohre durch den unbeheizten Keller oder Dachboden? Sind diese Rohre bereits gedämmt (Isolierschlauch)? Die Dämmpflicht betrifft alle zugänglichen Leitungen, die Wärme führen und durch unbeheizte Bereiche verlaufen. Die Kosten sind überschaubar: Rohrdämmschläuche kosten ca. 2–10 EUR/Meter (Material). Ein Handwerker kann die Dämmung in wenigen Stunden nachrüsten.
Praxistipp: Schauen Sie bei der Besichtigung gezielt in den Keller und auf den Dachboden – blanke Metallrohre ohne Isolierung sind ein deutliches Zeichen für Handlungsbedarf. Notieren Sie ungefähre Rohrlängen für die Kostenschätzung.
ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden, Kriechkeller, unbeheiztes Treppenhaus) gedämmt werden. Prüfen Sie bei der Besichtigung: Verlaufen Rohre durch den unbeheizten Keller oder Dachboden? Sind diese Rohre bereits gedämmt (Isolierschlauch)? Die Dämmpflicht betrifft alle zugänglichen Leitungen, die Wärme führen und durch unbeheizte Bereiche verlaufen. Die Kosten sind überschaubar: Rohrdämmschläuche kosten ca. 2–10 EUR/Meter (Material). Ein Handwerker kann die Dämmung in wenigen Stunden nachrüsten.
Praxistipp: Schauen Sie bei der Besichtigung gezielt in den Keller und auf den Dachboden – blanke Metallrohre ohne Isolierung sind ein deutliches Zeichen für Handlungsbedarf. Notieren Sie ungefähre Rohrlängen für die Kostenschätzung.
Benötigte Unterlagen
Fotodokumentation der Rohre in unbeheizten Räumen
Fotos der vorhandenen Heizungs- und Warmwasserrohre in Keller, Dachboden und anderen unbeheizten Bereichen.
Wo bekommen: Selbst bei der Besichtigung aufnehmen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Fotos zeigen eindeutig, ob Rohre bereits gedämmt sind oder nicht – und dienen als Grundlage für Handwerkerangebote.
Praxistipp: Fotografieren Sie auch die Rohrdurchmesser – Handwerker benötigen diese Information für die passenden Dämmschläuche.
Wo bekommen: Selbst bei der Besichtigung aufnehmen.
Kosten: Kostenlos.
Wichtig: Fotos zeigen eindeutig, ob Rohre bereits gedämmt sind oder nicht – und dienen als Grundlage für Handwerkerangebote.
Praxistipp: Fotografieren Sie auch die Rohrdurchmesser – Handwerker benötigen diese Information für die passenden Dämmschläuche.
Zuständig: Sie selbst / Heizungsbauer
5
Energieberater beauftragen und Fördermöglichkeiten prüfen
Ein
BAFA-zugelassener Energieberater (Energieeffizienz-Experte) prüft alle GEG-Sanierungspflichten vollständig und erstellt einen Maßnahmenplan mit Kostenschätzung. Besonders wichtig: Der Energieberater ist
Voraussetzung für BAFA- und KfW-Förderungen (z.B. Bundesförderung effiziente Gebäude, BEG). Mögliche Förderungen:
BAFA-Energieberatung: bis zu 80% der Beratungskosten gefördert (max. 1.300 EUR bei Ein-/Zweifamilienhäusern).
BEG (KfW/BAFA): 15–70% der Sanierungskosten förderbar, je nach Maßnahme.
Ausnahmen von den GEG-Pflichten: Denkmalschutz (§47 Abs. 3 Nr. 1 GEG), wirtschaftliche Unzumutbarkeit (§47 Abs. 3 Nr. 2 GEG), Selbstnutzer-Bestandsschutz (wenn Eigentümer das Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen schon vor dem 01.02.2002 selbst bewohnt hat).
Praxistipp: Beauftragen Sie den Energieberater möglichst früh – idealerweise noch vor Kaufabschluss oder direkt nach dem Kauf. Die Beratungskosten sind über BAFA stark subventioniert und die Empfehlungen schützen Sie vor Bußgeldern und unnötigen Ausgaben.
BAFA-zugelassener Energieberater (Energieeffizienz-Experte) prüft alle GEG-Sanierungspflichten vollständig und erstellt einen Maßnahmenplan mit Kostenschätzung. Besonders wichtig: Der Energieberater ist
Voraussetzung für BAFA- und KfW-Förderungen (z.B. Bundesförderung effiziente Gebäude, BEG). Mögliche Förderungen:
BAFA-Energieberatung: bis zu 80% der Beratungskosten gefördert (max. 1.300 EUR bei Ein-/Zweifamilienhäusern).
BEG (KfW/BAFA): 15–70% der Sanierungskosten förderbar, je nach Maßnahme.
Ausnahmen von den GEG-Pflichten: Denkmalschutz (§47 Abs. 3 Nr. 1 GEG), wirtschaftliche Unzumutbarkeit (§47 Abs. 3 Nr. 2 GEG), Selbstnutzer-Bestandsschutz (wenn Eigentümer das Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen schon vor dem 01.02.2002 selbst bewohnt hat).
Praxistipp: Beauftragen Sie den Energieberater möglichst früh – idealerweise noch vor Kaufabschluss oder direkt nach dem Kauf. Die Beratungskosten sind über BAFA stark subventioniert und die Empfehlungen schützen Sie vor Bußgeldern und unnötigen Ausgaben.
Benötigte Unterlagen
Energieberatungsbericht (iSFP oder vergleichbar)
Detaillierter Bericht eines BAFA-zugelassenen Energieberaters mit Ist-Zustand des Gebäudes, identifizierten GEG-Pflichten, Sanierungsmaßnahmen und Kosten-Nutzen-Bewertung. Idealerweise als iSFP (individueller Sanierungsfahrplan).
Wo bekommen: Ãœber die dena-Energieeffizienz-Experten-Datenbank (energieeffizienz-experten.de) oder Verbraucherzentrale-Energieberatung.
Kosten: Ca. 500–1.500 EUR, davon bis zu 80% BAFA-gefördert (Antrag vor Auftragserteilung!).
Wichtig: Der iSFP ist Voraussetzung für viele KfW/BAFA-Einzelmaßnahmen-Förderungen.
Praxistipp: Stellen Sie den BAFA-Förderantrag (Zuschuss Energieberatung Wohngebäude) BEVOR Sie den Energieberater beauftragen – sonst entfällt die Förderung!
Wo bekommen: Ãœber die dena-Energieeffizienz-Experten-Datenbank (energieeffizienz-experten.de) oder Verbraucherzentrale-Energieberatung.
Kosten: Ca. 500–1.500 EUR, davon bis zu 80% BAFA-gefördert (Antrag vor Auftragserteilung!).
Wichtig: Der iSFP ist Voraussetzung für viele KfW/BAFA-Einzelmaßnahmen-Förderungen.
Praxistipp: Stellen Sie den BAFA-Förderantrag (Zuschuss Energieberatung Wohngebäude) BEVOR Sie den Energieberater beauftragen – sonst entfällt die Förderung!
BAFA-Förderbescheid Energieberatung
Förderbescheid des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für die Energieberatung.
Wo bekommen: Online-Antrag auf www.bafa.de → Energieeffizienz → Energieberatung für Wohngebäude.
Antrag: Muss VOR Auftragserteilung an den Energieberater gestellt werden.
Höhe: Bis zu 80% der Beratungskosten, max. 1.300 EUR (Ein-/Zweifamilienhaus), max. 1.700 EUR (Mehrfamilienhaus).
Praxistipp: Der BAFA-Antrag ist online in ca. 15 Minuten gestellt – tun Sie das direkt nach dem Hauskauf, bevor Sie irgendeinen Handwerker oder Berater beauftragen.
Wo bekommen: Online-Antrag auf www.bafa.de → Energieeffizienz → Energieberatung für Wohngebäude.
Antrag: Muss VOR Auftragserteilung an den Energieberater gestellt werden.
Höhe: Bis zu 80% der Beratungskosten, max. 1.300 EUR (Ein-/Zweifamilienhaus), max. 1.700 EUR (Mehrfamilienhaus).
Praxistipp: Der BAFA-Antrag ist online in ca. 15 Minuten gestellt – tun Sie das direkt nach dem Hauskauf, bevor Sie irgendeinen Handwerker oder Berater beauftragen.
Zuständig: Energieberater (BAFA-zugelassen) / BAFA